【理財個案】租金升不停 單身男冀做「雙租族」（曾少雄）

個案主角：何先生，35歲，企業內部的程式編寫員，月入29,000元（已扣除強積金）。他有現金、外幣合共250萬元，目前租住市區一個約300平方呎的單位，未來有加租壓力。

理財目標：他希望達致財務自由，成為單身貴族，維持現有生活水平。他想知道以現時樓市狀況，買樓收租，加入「雙租族」（即是將自置物業放租，自己另外租屋住）行列，是否可行。

讀者何先生，現年35歲，是一名企業內部的程式編寫員。何先生現時並沒有擁有任何物業，居住的單位也是租回來的。若他真的購入一個單位作收租用途，他便會擁有雙重身份：既是一位放租的業主，同時也是一名租客。現在有一個新的流行名詞稱呼這種人士，就是「雙租族」。

首先看看收支及資產負債表：

註：每年去東南亞旅行大約2-3次，或長線旅行1次

何先生現時擁有價值250萬元的現金和外幣。在扣除必要開支後，每月盈餘為6,000元。同時何先生並沒有任何保險上的安排。

建議考慮500萬元的單位

筆者建議何先生可以購入一個大约500萬元的單位，以便做他的「雙租族」。若把這個500萬元的單位，作一個30年期、六成按揭的安排，初步總支出大約為220萬元，每月供款則為11,315元。何先生可以運用他的現金和外幣來應付這筆開支。這一筆初步開支，當中包括首期200萬元，從價印花稅15萬元，經紀佣金5萬元。而這個按揭安排，需要入息每月不少於27,300元，何先生絕對符合資格。在一些地區，市值大約500萬元的單位，可以大約13,500元放租，何先生可以考慮。不過需要留意單位的管理費、差餉及地租等開支的安排。所以當開始的時候，將物業放租未必可以為何先生提供淨資金流入，長遠要等租金向上調整，才有機會帶來淨資金流入。

達致財務自由的秘訣

何先生期望買樓收租，其背後的目的非常明顯。他希望擁有一項資產，使他不需付出任何時間和精力，就會自動產生現金流。我們稱這些資金流為「被動收入」（passive income）。如果大家有看過一本著名的書，名為 『富爸爸，窮爸爸』，就會知道成為富人、達致財務自由，關鍵在於你擁有多少這些會產生被動收入的資產。當這些資產所產生的被動收入，大於你所需的支出時，你便財務自由了。

與此同時，筆者建議何先生，從他每月的6,000元盈餘中，抽出3,000元，安排一個年金計劃。以一間以美國為基地的保險公司所提供的年金計劃為例，由現時開始，每月投入3,000元，為期20年，在何先生65歲的時候，他可以每年收取136,169元的被動收入，直至百年歸老。如果他擔心通脹，可以選擇另一種的年金收取方式，就是年金金額每兩年自動上調5%。如果以這種方式去收取年金，在他65歲時，年金金額會由每年107,082元起，隨後每兩年自動上調5%。由於年金計劃和物業收租的性質完全不同，同時擁有這兩種資產，可做到分散風險的功能。這種安排對何先生來說，可謂百利而無一害。

人生常會遇到的兩種財務風險

同時何先生也透露，他並沒有任何保險的安排。所以筆者建議他把其餘的每月3,000元盈餘，去安排一些保險。保險的目的，是對沖將來可見的財務風險。由於不知道何先生現正面對甚麼可能的風險，筆者不敢作胡亂猜測。但有兩種潛在風險，筆者深信何先生是逃不了的。第一，是嚴重疾病所帶來的財務風險；第二，是當有需要入住醫院時所產生的財務風險。因此，筆者建議何先生把那3,000元盈餘，安排一個住院的醫療保險及一個嚴重疾病保險。筆者建議何先生找一位相熟的獨立理財顧問作詳細了解。

美聯金融集團高級經理曾少雄

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）