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【理財個案】窮大半生供仔女留學 臨退休才想買樓安居(余淑穎)

個案主角:劉生,已婚,高級警務人員,月薪大約10萬元,將於4年後退休。退休時可一筆過拿取400萬元,另有長糧每月6萬元。劉太為家庭主婦,二人育有一對子女,現於英國留學,4年後大學畢業。他們現時沒有物業,每月會儲起5萬元作為子女的升學教育資金。

理財目標:他們現於宿舍居住,由現時起不能再申請任何房屋津貼,退休亦不會獲發公屋,他們想知道退休後應該買樓還是租樓。他們心儀荃灣、屯門或元朗,面積約700平方呎的物業。

劉生劉太,你們好!多謝你們的來信和對Yahoo理財信箱的支持!本人根據你們提供的家庭狀況及補充資料,作出以下的分析,希望能助你們釋除置業的疑慮。從他們的個案,我們看到天下父母心。父母的最大志願,就是為子女付出一切,成就他們的將來。要在同一時間供兩名子女在海外升學,必定需要未雨綢繆,及動用到大部份的家庭資金和收入,才可支付所有的學費、生活費及雜費開支。就這樣在子女的成長過程中,遺忘了把握樓市走勢,因而錯失了購置安樂窩的機會。

 

臨退休先上車 有何注意事項

在樓市持續破頂及子女仍在海外升學的情況下,現在並非置業的大好時機,同時劉太已計劃將先生在退休前餘下的儲蓄,都作為子女的海外升學儲蓄。既然如此,4年後當劉生退休,其退休金及長俸收入才可用作置業。但是中年人士上車,必須謹慎考慮以下幾點,以決定能否負擔長遠的按揭開支:

  1. 一般銀行只可接受供款年歲上限至75歲,可獲批的供款年期便是將供款年歲上限減申請人當時年歲。例如按揭申請人的年歲是55, 他的供款年期便是75-55=20年期。
  2. 以政府的長俸作為按揭供款的主要來源,一般銀行是接受的。當然如果劉生屆時有其他主要收入作為按揭供款來源會更為理想!
  3. 始終劉生的長俸及工資收入,會是將來退休時,物業供款的主要來源,故此我建議劉生必須趁年輕及健康狀態穩定時,購入足夠金額的人壽保險 ,來抵消將來按揭餘款的負擔作家庭保障!
  4. 必須考慮供款期內,預留給樓宇維修的保養備用金,以及預算銀行按揭息口上升、通脹及生活開支的提升,當然日常生活亦需平衡娛樂及消費等開支。

 

期望子女學業有成共同付出

希望劉生劉太明白,我絕不可能預測4年後的樓市及息口走勢,讓她參考何時適宜置業上車!考慮到退休後選擇租樓生活,屬無了期的長期開支,只可當作短期的選擇,購置物業好讓退休後有一個更穩定的安樂窩,或許較為合適。先不考慮物業的地點,必須優先考慮到支付首期後,還能否餘下約100萬元現金流以備不時之需。

依據劉太要求購置一個700方呎的單位,基於一手樓盤或樓齡較新的物業,未來維修保養的負擔相對較低,相信是較好的選擇。但此類型單位,現時平均實呎價格15,000元至17,000元,以他們的退休財務預算,遠遠超出負擔能力。始終平衡整體家庭生活開支相當重要,切勿草率置業!若果劉太可降低要求,將目標單位設定為500方呎左右,現在市場上還偶爾出現每平方實呎價格大約12,000至14,000元的單位,市值約為700至800萬元,此類型單位更能符合劉太的財政預算!

既然購置物業並不是劉生劉太現時生活的最大目標,就不必想太多,先隨遇而安吧!只好留待子女學成歸來,讓他們運用過人之處,在社會尋找到理想和可發揮的工作,為自己的將來打拼。相信作為子女的他們,都感受到父母為自己付出的一切,因而心存感恩,對父母孝順愛護。靜待合適的時機再作理財分析及置業安排吧!

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)