【理財個案】自住物業太舊 臨退休先換樓（余淑穎）

個案主角：露兒（50歲）已婚，為家庭主婦；丈夫（55歲）任職租務經理，年薪50萬元；二人育有一子，將於明年升中。一家三口現居於港島區的3房自置物業，市值約800萬元，月供約8,000元，欠銀行按揭約160萬元。他們現時每月家庭開支約3萬元，擁流動現金約10萬元。

理財目標：因自置物業樓齡超過50年，他們想換入樓齡較新的物業，亦不介意新居面積較小。他們心儀的物業，包括港島區已補地價之居屋，例如柴灣山翠苑（市值約520萬元）。而換樓的一大條件，是他們希望從舊樓套現，全數支付新居樓價，不作任何借貸。

露兒你好！多謝你對本人和Yahoo理財信箱的一直支持！本人根據來信中你所提供的個人及家庭財務狀況和理財目標，作出以下的分析及意見分享。希望能讓你和家人更清晰了解實質家庭財務狀況，從而選擇較穩健而合適的置業方案及退休保障計劃。

對於中年人士來說，置業時往往不再單純以供款能力來作考量，還必須仔細分析及了解退休後的生活開支、子女升學教育開支、雙方年長父母的生活費開支。而全家的長遠醫療保障，及日後物業維修保養的儲備金等，都必須作多方面的平衡和預算。

家庭儲備非常不足

因露兒的先生是一家的經濟之柱，而現時的每月家庭開支為3萬元，再加上8,000元的供樓按揭，每月剩餘的可儲蓄金額非常有限！他們現時全家的現金流儲備只有10萬元，只可應付約3個月的家庭開支，實在不足及有欠彈性！而在未來的開支中，還需預算兒子升中後的配套開支，和照顧雙方父母生活和醫療的潛在開支。因此，若情況許可，建議他們提升家庭總收入，例如做點兼職或尋求其他額外收入，以作日後生活開支的儲備。

露兒現時居住的單位，雖然有足夠的空間，但因樓齡高而有潛在的老化問題。他們希望趁現時樓價高企換入樓齡較新的兩房單位是上策。露兒在信中亦有提及心儀的住宅單位，但基於首期現金不足，若現在選擇換樓的話，必須先放售自住單位。露兒現時的自住單位市值約800萬元，當完成交易後應可取回約500萬元現金，用作抵銷心儀柴灣居屋的部分樓價。

在整個換樓安排中，露兒必須留意及考慮以下重點：

1）如何解決出售自住單位後的短暫居住問題；

2）好好把握換樓的黃金時機，以免錯過置業機會而恨錯難返：

3）新購置物業的付款安排和選擇；

4）新購置物業的環境配套及樓宇質素。

按揭供款別拖至退休後

若果露兒並非選擇一次過付清樓價，而希望可以在出售舊樓後，多留現金作印花稅、裝修開支及備用現金的話，她可選擇以不多於樓價的30%（520萬元的30%為156萬元）作按揭申請。在申請按揭貸款時，他們必須慎重考慮供款年期和供款能力。特別是在供款年期上，可承受的供款年期以15至20年為標準，因露兒提及丈夫會在5年後正式退休。雖然退休後或會從事兼職工作，以應付日常生活需要，但想在退休後找到合適的兼職工作，以紓緩整體家庭開支和供款壓力，實非易事！

露兒和丈夫各的強積金戶口各有100萬元，以每年平均回報4%推算，在露兒65歲之時（可提取之年），亦即15年後，100萬元的強積金將提升至180萬元；而在露兒丈夫65歲時，亦即10年後，100萬元的強積金將提升至約148萬元。屆時如果他們尚有未完成之按揭，需考慮運用強積金或個人資產來作全數清還。此舉是為了避免在退休期間遇上突發性的經濟變化而導致按揭息口大幅提升，從而增加供款壓力。

現時每月3萬元的生活開支，倘以每年通脹2%推算，在15年後這筆生活開支將提升至約4萬元。此外，露兒並沒有提及全家人有否完善的醫療保障，以應付突如其來的醫療開支。故此我建議露兒可找專業的理財顧問作詳細的退休計劃分析及部署。

最後祝願露兒心願達成，安享退休生活！

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）

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