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【理財個案】欠債未清 目標儲錢買樓(余淑穎)

余淑穎
【理財個案】舊債未清期望儲錢買樓

 

生活於現今香港的8090後年輕人,在儲首期盼早日達成置業夢之餘,又希望可以保持個人生活質素;在享受消費生活之餘,又需要顧及日後置業所產生的龐大開支。在消費和儲蓄的敵對局面下,要取得平衡來達成置業目標,實在費煞思量。我跟據施小姐提供的現時及未來3年預期收入狀況,嘗試提出以下3個重點建議。希望可以助施小姐去調節現時的投資及儲蓄模式,以一步一步達成她提出的3項理財目標!

 

1) 施小姐希望每月多$2,000$3,000消費,但30歲仍可儲到$75萬其實並非沒可能,重點在不能即時提升消費,而是要待她將來還清銀行金額,於本年11月後將可多消費$1,226,而於下年10月後將可再多消費$1,590,即預期可提升約每月$2,800的消費力,但她必須在未來的收入中每月儲蓄不少於$6,000,假設今年每月儲蓄$6,000,其後兩年在加薪受益下可增加每月儲蓄至明年$6,300及後年$6,600,再加上現持有$263,831(現金+iBond人民幣定期存款)作一次性投資,以每年平均有7%回報下,3年後應可儲蓄到$75萬。

 

2) 施小姐希望於30歲時儲到$85萬至$100萬,若她已認同及達成以上建議的目標,即在3年後儲蓄到$75的話,只要其後用儲蓄到的$75萬作一次性投資,加上當時應可負擔的每月儲蓄$6,600,投資多一年時間以7%回報計算,相信在施小姐31歲時可儲蓄到$88萬。我建議在投資上以月供基金形式投資儲蓄,在投資分佈上可選擇50%投資於表現較成熟和平穩的歐美醫藥股票基金,30%投資於風險偏低的定期收息國家債券基金,至於餘下的20%可選擇較高風險的美國藍籌股票基金。

 

3) 在首次置業時基於個人收入的可承擔能力,我建議她考慮購入$330萬左右的單位上車,但也有兩大重點要留意的:第一、壓力測試。基於$400萬以下的物業,即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭,只要在釐定按揭金額後,將當時按揭息率+2%作壓力測試,若供款只佔貸款申請人總收入的50%或以下的話,壓力測試便能通過。第二、待施小姐申請按揭一刻,她的個人每月總收入須提升至約3萬元(以購入一個350萬元單位及支付20%首期為例),至於置業後個人的現金流儲備,我建議設定為當時收入的6倍作為目標儲備,以備面對突發的財務週轉、轉職或創業所帶來的潛在風險。

 

購入一個350萬元單位的首期預算安排

樓價:350萬元

首期:70萬元 (樓價的20) ….A

地產代理佣金:3.5萬元 …..B

印花稅:7.9萬元….C

按揭保險金:4.6萬元…..D

置業支出總額:(A+B+C+D) = 86萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額:280萬元

還款年期:30

按揭利率:3% (預算三年後低幅度的加息情況)

每月供款:$11,805

 

壓力測試

按揭金額:280萬元

還款年期:30

測試加息後按揭利率:5% (原本按揭息率加2%)

測試加息後每月供款:$15,031 (對比是否佔申請貸款人的50%總收入或以下)

 

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

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