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【理財個案】賺澳門紙買港樓 按揭規限要知道(鄺翠玲)

讀者Kit在澳門當工程助理經理,小小年紀(28歲)已有專業資格,前途無限!他有意在5年內置業成家,他在財務上已準備就緒嗎?就讓我們先看看他的財政狀況。

 

另有$20萬保險,可於30歲取回,或選擇繼續滾存。

* 物業已轉歸Kit名下,有需要時可加按

 

Kit的理財目標是5年內:

  • 買入兩房單位(樓價約500600萬元)
  • 預留30萬元作結婚之用
  • 預留一定金額以準備生育

                                                                                                  

Kit有幾個層面需要留意:

  • 在申請按揭(無論新造、轉按或加按)時,香港銀行對境外工作及/或收入(包括內地及澳門)的要求較嚴謹,例如下調一成供款成數(現時是六成,下調成即五成,換句話說,買$600萬的物業,需付$300萬首期),個別銀行甚至不接受境外收入
  • 由於現時物業是他名下,若5年後雙倍印花稅仍然有效,買入的價值$600萬單位,將要多付3%的印花稅(即共6%$36萬)
  • 實際上甚難估計「準備生育」需用多少資金,因涉及整個懷孕及初生過程,甚至整體成長及教育經費,有些父母甚至選擇停職數年,全心全意守護幼兒成長,所需資金更龐大!若只計算懷孕期,$10萬料可應付基本需要
  • 分析以上情況後Kit5年後需有資產:

 

  • 現時Kit每月儲蓄$22,000,假設他連同現有$25萬股票進行中度風險的投資(平均年回報6%),5年後可滾存至約$188萬,和上述目標很有距離,加按現有物業套現應可改善情況,但要注意幾個細節:
    • 可借按揭額是根據入息及所有借貸供款額計算,現時加按會用了部份借貸供款額,日後置業可動用的借貸供款額便少了,若加息令加按部分的供款增加,自然餘下借貸供款額更少,所以Kit要小心盤算。
    • 假設5年後收入不變及以4成收入($2萬)供樓,每年利息3%30年還款期,Kit最多可供的$470萬的按揭額,若將現居加按套現5成($160萬,月供$6,800),可預留$300萬給新置物業按揭,所以問題不大,反而套現的$160萬怎樣「跑息差」,一則彌補供樓開支,二則可平穩地增值,讓日後的置業大計更穩妥才是重點。
    • 扣減加按供款後,Kit每月尚餘約$15,000的儲蓄,連同現有股票及套現出來的$160萬,若進行中度風險的投資(假設平均年回報6%),5年後資產可累積至$350萬,連同$20萬的現金,離目標不遠!如果未來數年入息增加,儲蓄增加,目標應該不難達到。
    • 香港快將進入加息周期,按揭供款及樓價均會受到影響,Kit應多留意市場資訊,並與理財顧問多溝通,謀定而後動。

 

至於那$20萬保險,相信是短年期的儲蓄保險,既然2年後才期滿,Kit可看看那時的派息預算及市場情況,才決定是否取回,但筆者建議Kit認真考慮買一份保額較大的人壽保險,尤其是加按及置業後,若有不測,資不抵債,家人可能面對一個很大的困境。Kit可考慮一些沒有儲蓄成分的人壽保險,以最低成本爭取最大保障。以Kit(非吸煙)、$300萬保額、30年保障期的保險為例,每月保費只需三百多元,完全符合成本效益。

 

鄺翠玲 CFPCM

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

 

 

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