中港股市 »

首頁>財經新聞>>

【理財個案】雙倍印花稅下 夫婦買樓收租攻略

讀者Mary(29)半年前剛置業,雖然按揭期長達30年,但仍希望前瞻買第二物業收租的可行性,也思考若50歲提早退休,由40歲開始準備退休金,該如何部署。首先看看她的收入、支岀、資產及負債情況。

 


丈夫每月收入約29,000 (基本:27,000 + 兼職:2,000)有相當於1個月基本收入的花紅,除基本支岀外,要每月償還7,000元貸款 (尚餘6年,當年借貸讀書),所以丈夫每月的儲蓄不多。

Mary希望知道:

1.       若要再買樓收租,Mary應先盡快 (目標 : 8年內) 供完現有物業,然後再儲蓄第二物業 (目標樓價500) 的首期,還是在3年後先放租現有物業,再以租金+入息供第二物業 (轉為自住) 呢?丈夫名下還未有物業,以他名義置業會否慳雙倍印花稅?

2.       50歲提早退休,由40歲開始準備退休金,該如何部署?

 

投資不能算太盡要留個錢傍身

根據現時條例,Mary名下的第二物業是要繳付雙倍印花稅,而且銀行在批核第二物業按揭會較嚴格,可能只能按5成,所以用丈夫名義購買會較好

要在8年內供完現有物業不太難,因那時按揭餘額只有275萬元(假設利率不變)8年儲蓄也有240萬元 (303,000x8),若將之作較穩定回報之投資 (平均年回報6%)8年後可累積至307萬元,連同流動資產有望達400萬元。況且丈夫6年後還清貸款,儲蓄力度可再增強,假設丈夫也把這每月7,000元及花紅一併作投資,儲蓄可累積多23萬元至總值420萬元。雖然應有餘額再付百多萬元首期,但儲備即時變得空空如也,所以筆者建議要多累積100萬元(即儲蓄多3年左右)才實行。

2016/17 先放租現有物業,後買第二物業自住的想法也有些考慮。首先現有物業是Mary名下,要以租金作入息供第二物業,若這物業是丈夫單名擁有,Mary或需做按揭的「擔保人」,「貢獻」剩餘的供款額。另外Mary也需注意,在審批按揭的時候,銀行一般只會將租金收入的八成當作入息。再者,丈夫的貸款如經政府或持牌金融機構借岀,也極有可能反映在正面資料信貸庫。換句話說,這想法也制肘多多,筆者建議6年後待丈夫還清貸款再行此方案。

 

先還清貸款再謀投資物業

兩者取其輕,筆者建議待丈夫還清貸款後,先放租後買,但這需同時供兩個物業,風險較大,Mary兩夫婦需小心管理好財政。

至於Mary希望50歲可退休,以現時女平均壽命86歲來說,退休生活將有36年,而且當時上述的兩個物業仍未供滿,所以退休金要提供足夠支援。筆者在此做一些假設 : (1) Mary每月退休生活費(現值) : 1萬元;(2)自住物業每月供款由丈夫支付 (利率不變,尚餘108萬元)(3)第二物業租金收入足夠支付按揭及雜費 (尚餘約15年按揭),那她在50歲時需準備680萬元退休金,由40歲起的10年內,假設平均年回報6%Mary每月需儲蓄4萬元。

若想減低負擔,她也可提早儲蓄,同樣的退休金目標,由現在開始的話每月只需儲蓄15,000元。當然,若租金收入遠遠超岀按揭及雜費,這差額也可補貼生活費,而延後至55歲時才退休也可大大減輕負擔。

由於儲蓄期短、退休年期長,Mary應減低市場波幅對退休金的影響,她可考慮使用有「最低利率及年金利率保證」的年金方案,並設立「保證最少發放年金年期」,在有生之年也有保障。

 

鄺翠玲 CFPCM

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

  •  
    最新股價
    名稱 價格 更改 升跌(%)圖表 
    在此模組最下面的「查詢代號/公司」輸入股票代號,最近瀏覽過的股票代號就會自動在這裡顯示。
    你需要啟用瀏覽器 Cookie,才能瀏覽最近報價。
  • 近期股價新聞

    •  
      登入瀏覽你的投資組合股價。

    經濟新聞

    更多股市動態»
    更多滬港通新聞»
    更多外幣新聞»
    更多地產新聞»
    更多商品新聞»
    更多經濟數據»
    更多基金新聞»
    更多輪證新聞»
    更多財經專題»
     

    企業新聞