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【理財個案】香港物業留兩女 父母退休遷大灣區(鄺翠玲)

個案主角:Peter(57歲),工程師,月入4.5萬元,將於65歲退休;太太(58歲),於銀行工作,月入4.85萬元,將於兩年後退休。二人育有兩女,大女工作穩定,細女於去年暑假畢業,正物色長工。Peter相信兩女在太太退休之年,在生活費方面已可做到「自給自足」。一家四口現於香港之自置物業居住,尚餘72萬元按揭,將於8年後還清,物業在供滿之後會留給女兒。

理財目標:為退休作好準備,希望能於台灣或大灣區置業退休,退休後有每月2萬元的生活費。此2萬元之生活費主要包括供樓開支,因此Peter還想知道應否提前把按揭還清。

(資料圖片)

Peter 和太太 May分別會在8年及2年後退休,兩名女兒也長大了(註1),現在是為兩夫婦落實退休細節的良機。他們的目標/考慮是:

(1)希望在大灣區或台灣置業退休,香港現物業讓女兒們居住;

(2)每月有2萬元退休金作二人生活費;

(3)現居仍有72萬元樓按未供滿(Peter退休前料可供滿),現時應否還清贖樓?

首先看看家庭財政狀況:

註1 : 大女兒已工作並可自給自足,為方便討論,收入支出等不加入此分析;么女已畢業但暫時待業中,兩年後相信亦可自給自足
註2 : 尚餘7年按揭期
此外,Peter 和太太分別有75萬和60萬元的強積金。

筆者有以下的想法和建議:

  1. 大灣區和台灣幅員遼闊,樓價及生活配套各有不同,暫時難以定論哪處較合適及所需費用,筆者建議Peter可多作資料搜查及實地勘察才作決定,在理財規劃上請留意以下細節:
  • 以退休人士來說,醫療及保健支出佔一個相當吃重的部分,尤其兩人不是當地永久居民,所以醫療儲備不能忽視,另外選購一個能覆蓋外地醫療費用的醫療保險也是合適做法;
  • 由於未知在哪裡定居,難以預計實際所需樓價,可暫定預留200萬元作此用途,筆者相信需要一筆付清,因手頭上流動資產不多,所以在甚麼時候買入也是大考慮,不過可考慮在現時仍有收入時加按現居,套現買日後退休居所;香港現時仍是低息環境,若加按100萬元,分10年攤還,每月供款16,000元,較現時多付3,500元,雖延遲3年才供滿,但可改善整體現金流,不失為一個方法。
  1. 要維持每月20,000元的生活費,在Peter 65歲退休時應準備妥520萬元的退休金,以支援兩夫婦直至85歲的生活;既然兩年後太太退休時,Peter 的薪金仍可支撐家用等項目,么女也能自給自足,雖然那時每月盈餘相信不多,也建議好好利用未來兩年的黃金時間來儲蓄退休金!此外筆者建議太太暫不領取強積金,讓它有多幾年時間再增值;若兩人的100萬元投資項目仍繼續,未來兩年內每月投入盈餘中的20,000元作投資,以年回報6%計算,在Peter 65歲時,投資類資產料可滾存至235萬元,那時兩人的強積金料可滾存至235萬元,連同130萬元現金,流動總資產約有600萬元。純粹看數字,似乎以上兩項目標仍未能完全達成,可行解決方案包括:減低置業目標價、減低生活費要求(大灣區、台灣的生活指數沒香港那麼高呢)、重整家庭支出、看看女兒們能否提供生活費資助等等,另一方向是把現居換一幢較便宜的套現,但筆者微見是可在女兒們出嫁後才實行,現在仍言之尚早!
  2. 基於以上兩點,為免現時流動資金大幅減少,筆者並不建議Peter在現階段贖樓。

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

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