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【理財個案】20歲出頭拍拖諗買樓 又想年年去旅行(余淑穎)

個案主角:Lorraine,24歲,客戶服務主任,月入1.9萬元;男友25歲,技術人員,月入2.3萬元,每月合共儲蓄約1.8萬元。他們現時擁有資產包括:股票市值25萬元、iBond 4 手、8萬港元和1.8萬元人民幣,合共約39萬元。

理財目標:二人有共識一起儲錢買樓,想知道以他們的資產和收入狀況,能負擔得起甚麼價位、居屋抑或私人物業?此外,他們想知道在首次置業後的10年內,有沒有可能再置業作收租之用。在積極儲錢上車的同時,他們不想失去生活樂趣,想每年去一次旅行。

Lorraine你好!我根據現時的樓市狀況,以及你和男友的可負擔能力,以部署置業為目標,作出了以下的理財分析及建議,希望能助你更周全及穩健地早日達成夢想。

Lorraine和男友的理財目標是希望短期內能置業上車。根據他們現時的狀況分析,相信未能短期內達到,主要因為他們未有足夠的首期儲備,以及未能達到銀行對按揭貸款人的薪金要求。

何處找低於450萬元的上車盤

若果Lorraine和男友真的想盡快置業,他們必須跟時間競賽,用最短的時間儲蓄首期開支。以現時他們二人的供款能力,並在平衡個人開支的情況下預算,我建議他們考慮購入450萬元或以下的樓宇作為上車之用。當然以現時的樓價,要購入450萬元或以下的物業,選擇實在可是寥寥可數!但希望他們明白,我的建議是建基於他們的實際經濟狀況作分析。若果他們的經濟狀況在數年內有大躍進,或香港樓市有突發性的事件發生,則現時的假設便需要調整。

現時450萬元或以下的物業選擇可由兩大市場供應,其中包括由房屋協會推出,就新建居屋提供之市價七折的優惠。本人也明白單單用白表來申請,命中率不高,但成功購置合適單位的業主比比皆是,而現時政府為配合上車盤的訴求推出新建居屋的批次也接踵而來。同時,現時也有發展商推出首次置業計劃,專為上車人士提供稅務及樓宇價格優惠,相信此安排也能讓渴求上車人士,提供多一個合適的置業選擇。只要能好好把握機會和儲蓄首期,相信置業是指日可待。

如何盡快儲蓄首期

購置約450萬元的上車盤,以為Lorraine 現時的經濟和資產狀況,相信最短需要多三年時間,才可儲蓄到約90萬元作首期儲備。而現在有以下兩大重點要留意的:

(1) 努力儲蓄首期

根據二人提供的收支資料,預算現時每月可儲蓄約1.8萬元,但考慮到在儲蓄期內,他們可能需要平衡生活質素,例如預留每年的旅遊開支,或因通脹而令支出增加,所以我會先調低他們的首年每月可儲蓄本金為1.6萬元。

(2) 暫時避免投資股票市場

由於近期股票市場過於風高浪急,並正處於充滿暗湧的高波幅周期,我並不建議他們將儲蓄再投資在股票市場,至於何時再入市,或如何投資才適合他們,要先作出詳細的個人風險評估分析才能給予建議。

要在3年內,以1.6萬元的每月儲蓄,加上現時的投資及現金儲備,我們可以預計3年後合共可儲蓄90萬元作為置業首期。而購入一個450萬元單位的首期預算安排如下:

 

置業的初步開支

樓價:450萬元

首期:67.5萬元(樓價的15%)⋯A

地產代理佣金:4.5萬元⋯B

印花稅:13.5萬元⋯C

置業支出總額:(A+B+C) = 85.5萬元

按揭供款預算

按揭金額:382.5萬元

還款年期:30年

按揭利率:4%(預算3年後低幅度的加息情況)

每月供款:18,265元(預算3年後二人總收入必須達至每月5.2萬元或以上,才可通過銀行的壓力測試)

 

買樓收租 言之過早

相信Lorraine 必須循序漸進,先購入自住物業,和適應供樓後的財務改變,同時要有心理準備,要在未來的日子處理如物業裝修、家居電器購置、婚禮的安排、新生命的降臨等,各種各樣可能出現的較大開支。至於10年後能否再置業作收租之用,也必須建基於當時香港樓市的供應量及價格變化,再按當時他們的資產和負擔能力,及政府的政策措施才作分析,以現時的實質狀況來考慮,實在是言之過早!但Lorraine和男友有為將來退休作準備的想法是值得欣賞的。如有需要,建議他們可以聯絡專業的獨立理財顧問來作詳細分析及策劃將來的理財大計!​​​​​​

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)