【理財個案】38歲包租公 揸千萬資產難退休(鄺翠玲)
黃先生(38歲)擁有多個收租物業,現時每月盈餘充裕,令人羨慕!太太準備1年後轉為全職主婦,並希望 :
1. 5-10年後退休,如何投資才能達到 ?
2. 知道應如何善用現時的40萬元現金 ?
3. 一對子女(現6歲及4歲)日後在海外升讀大學
註1 : 稅後及扣除強積金, 另有1.5個月年終花紅(各約8萬元)
註2 : 各物業情況 :
| 估值 | 尚餘按揭 | 淨資產額 | 尚餘年期 | 假設年利率 | 每月供款 | 每月租金 |
自住物業 | $1,300萬 | $50萬 | $1,250萬 | 3 | 2.15% | $13,740 | - |
海外收租住宅 | $400萬 | $135萬 | $265萬 | 21 | 5% | $8,668 | $7,400 |
廣東收租住宅 | $80萬 | - | $80萬 | - | - | - | $3,000 |
海外收租商舖 | $180萬 | $68萬 | $112萬 | 18 | 5% | $4,750 | $6,400 |
縱觀黃先生的目標及情況,他應留意以下地方 :
黃太準備1年後轉為全職主婦,在收入上將起一個很大的變化!現時每月盈餘將由47,000元降至幾近月光族,年終花紅亦驟減至8萬元!所以黃先生現在就要規劃及重組財政,爭取時間!
黃先生的現金(40萬元)僅佔淨資產不足3%,亦只能支付6個月的生活費,所以筆者建議將此留在活期戶口,不要用來投資。
海外物業的租金收入並不足夠支付供樓開支,是其中一個風險,尤其日後只有自己一份薪水時!如果是因爲按揭利率較高的話,筆者建議採用「跑息差」策略 - 將自住物業加按或加長年期(因現時香港的利率仍較低),並將套現回來的投放在海外物業(即整體按揭額不變),但每月供款額及整體利息支出卻可減低,令現金流較健康,把餘下的錢儲蓄起來,更可令資產增長得更快。相比3年後自住物業供滿,才將那$13700供款額拿去投資,這方法更能善用投資的最好朋友 – 時間!假如將自住物業加按至80萬元(套現32萬元及投入海外物業裡),再加長年期至10年,整體供樓支出可由27,000元減少8,300元至18,700元。
若各海外物業是長線擁有,因物業已供滿,退休後租金料可支付每月的基本支出的9成 (家用丶水電管理費等 : 約$18,000) ,再者兩夫婦的強積金累積至60歲時(最早提取年齡)分別約200萬及142萬元(假設年回報5%),所以著眼點應該是怎樣負擔48-60歲內、每月約$41,000的家庭開支,共約800萬元(假設3%通脹)!
至於子女海外教育,支出差異可以很大,但十多年後每人300萬元的預算已是很保守的估計!所以要達成退休及教育兩大目標,10年後需累積約1,400萬元的資產。
若能如上述那樣「跑息差」,首年的每月盈餘可增至$56,000,另有16萬元花紅,第二年開始盈餘減至$8,300,年終花紅8萬元,若用於投資環球股票基金(假設年回報6%),10年後共滾存至360萬元,連同已有的40萬元,總資產共400萬元,但仍欠1000萬元,相信10年內退休是頗有難度的!
筆者建議黃先生可再工作多5年,因那時自住物業已供滿,每月盈餘可再增多$7,400,5年後總資產可滾存至680萬元,連同強積金(也會多30萬元),總資產共有1,052萬元。若海外物業的租金能增加,本身薪水亦可增加,對達成兩大目標是有較大把握的!當然最後一著是賣掉部份物業套現,在適當時候仍是可行的。
美聯金融集團高級副總裁
鄺翠玲 CFPCM
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