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【理財個案】38歲包租公 揸千萬資產難退休(鄺翠玲)

黃先生(38)擁有多個收租物業,現時每月盈餘充裕,令人羨慕!太太準備1年後全職主婦希望 :

1. 5-10年後退休,如何投資才能達到 ?

2. 知道應如何善用現時的40萬元現金 ?

3. 一對子女(64)日後在海外升讀大

1 : 稅後及扣除積金, 另有1.5個月年終花紅(各約8萬元)

2 : 物業情況 :

 

餘按揭

淨資

餘年期

假設年利率

每月供款

每月租金

自住物業

$1,300

$50

$1,250

3

2.15%

$13,740

-

海外收租住宅

$400

$135

$265

21

5%

$8,668

$7,400

廣東收租住宅

$80

-

$80

-

-

-

$3,000

海外收租商舖

$180

$68

$112

18

5%

$4,750

$6,400

 

縱觀黃先生的目標及情況,他應留意以下地方 :

  1. 黃太準備1年後轉全職主婦,在收入上將起一個很大的變化!現時每月盈餘將由47,000元降至幾近月光族,年終花紅亦驟減至8萬元!所以黃先生就要規劃及重組財政,爭取時間!
  2. 黃先生的現金(40萬元)僅佔淨資不足3%,亦只能支付6個月的生活費,所以筆者建議將此留在活期戶口,不要用來投資。
  3. 海外物業的租金收入並不足支付供樓開支,是其中一個風險,尤其日後只有自己一薪水時!如果是因爲按揭利率較高的話,筆者建議採用息差」策略 - 將自住物業加按或加長年期(因現時香港的利率仍較低),並將套現回來的投放在海外物業(即整體按揭額不變),但每月供款額及整體利息支出卻可減低,令現金流較健康,把餘下的錢儲蓄起來,更可令資增長得更快。相比3年後自住物業供滿,才將那$13700供款額拿去投資,這方法更能善用投資的最好朋友 時間!假如將自住物業加按至80萬元(套現32萬元及投入海外物業裡),再加長年期至10年,整體供樓支出可27,000元減少8,300元至18,700元。
  4. 若各海外物業是長線擁有,因物業已供滿,退休後租金料可支付每月的基本支出的9 (家用水電管理費等 : $18,000) ,再者兩夫婦的積金累積至60歲時(最早提取年齡)分別約200萬及142萬元(假設年回報5%),所以著眼點應該是怎樣負擔48-60歲內、每月約$41,000的家庭開支,共800萬元(假設3%通脹)
  5. 至於子女海外育,支出差異可以很大,但十多年後每人300萬元的預算已是很保守的估計!所以要達成退休及育兩大目標,10年後需累積約1,400萬元的資

 

若能如上述那樣「息差」,首年的每月盈餘可增至$56,000,另有16花紅,第二年開始盈餘減至$8,300,年終花紅8萬元,若用於投資環球股票基金(假設年回報6%)10年後共滾存至360萬元,連同已有的40萬元,總400萬元,但仍欠1000萬元,相信10年內退休是頗有難度的

筆者建議黃先生可再工作多5年,因那時自住物業已供滿,每月盈餘可再增$7,4005年後總滾存680萬元,連同積金(也會多30萬元),總資共有1,052萬元。若海外物業的租金能增加,本身薪水亦可增加,對達成兩大目標是有較大把握的!當然最後一著是賣掉部物業套現,在適當時候仍是可行的。

美聯金融集團高級副總裁 翠玲 CFPCM

 

 

 

 

 

 

 

(以上個案由讀者提供)

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