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【理財個案】4年市況難測 儲定錢伺機買樓(鄺翠玲)

個案的主人翁Tom25歲)剛轉行,面對人生新挑戰的同時,也思考自己的人生大事 - 部署4年後(29歲)結婚及置業。儲蓄方面他已早早起步,結婚也準備一切從簡,但面對樓價卻不能掉以輕心!他是否需要調整理財計劃呢?首先我們看看他的財政狀況。

其他資產:強積金$10

已購保險:危疾及醫療

Tom期望4年後(29歲)可:

1.       結婚(預算開支$30萬)

2.       置業(面積500呎)

Tom沒有說明物業的目標價,但觀乎現時全港住宅物業平均呎價逾萬元(資料來源:20157月美聯「樓價走勢圖」),估計樓價也要$500萬。雖說4年內的變化很大,筆者也沒有水晶球作參考,我們就暫定$500萬為目標價吧。

 

要買樓上車,有以下先決條件:

1.       付得起(首期及其他費用) - 40%首期來說,$500萬的首期為$200萬,印花稅為$15萬,另加代理佣金$5萬,共計$220萬,裝修費用不包括在內;

2.       供得起(按揭月供) - 以現時按揭批核條款來說(40%首期、2.15%年利率、30年還款期,並需通過壓力測試),他每月入息需增至$18,200才可,這意味著4年內Tom的平均年加薪率為3.3%,看來也不難達到,筆者希望他能繼續努力!

似乎最大考驗還是在首期。現時Tom$65萬股票資產及$5萬現金,另每月$9,000盈餘,筆者建議仍維持這$5萬現金(換言之資產增值部分就只包含現時之股票資產及每月盈餘),因他也需要6個月支出($42,000)作為流動儲備。但置業後每月需支付多約$7,500供款,現金儲備需增多$5萬(同樣是維持6個月的儲備),連同結婚預算開支的$30萬,4年內要滾存至$255萬,平均年回報需26%,就算在大牛市也很有難度,何況現時市況陰晴不定呢!

 

建議投資美元資產

回到較現實的情況,若平均年回報為9%,那便要約8年才能達到目標,當然若加薪後能同時增加儲蓄額,達標期有望可提前。在這裡筆者也提一提Tom,以現時投資市場形勢,香港、中國甚至整個亞洲區的負面消息較多,Tom大可放眼美國市場,既有加息憧憬,明年是大選年,預期經濟及投資氣氛也不會太差,也可選擇一些和經濟周期沒太大關係的版塊,例如公用股、健康護理股,波幅也遠較整體香港市場為低;況且人民幣貶值,引發一輪匯價波動,現時持美元資產較穩妥,心態上也要持盈保泰,因投資期較短,太進取的話可能出亂子,隨時得不償失!

不要忘記升職、加薪、跳槽等等也會令入息增加,因應當時的市況及按揭條款,樓價及首期要求也可能降低,但最重要的是要維持「先儲蓄、後消費」的模式,機會是留給有準備的人。

 

鄺翠玲(Jenny Kwong CFPCM

美聯金融集團高級副總裁 

Jenny是一名資深的金融服務理財策劃師,擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排,到定時監察進度、管理風險,提供一站式的顧問服務。

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

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