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【理財個案】fresh grad月入3萬 望30歲前買兩宅(余淑穎)

個案主角:D.C.和女友今年大學畢業。D.C.找到一份見習行政人員(Management Trainee)的工作,女友則快將成為護士,二人月入各3萬元。他們有儲蓄約10萬元。

理財目標:在25歲時買樓自住,再在30歲前買樓收租。自住物業首選港島或九龍,面積200至400平方呎,收租物業則無限制。他們在達成置業目標前不會結婚,而在結婚前會一直和父母同住。

D.C.你好!多謝你的來信!D.C.的理財目標是在25歲首次置業,和在30歲再購置物業作投資及資產增值之用。他們還打算在置業之後才結婚。其實結婚是非常感性的決定,是男女雙方對愛的承諾和付出。究竟是否真的必須先擁有個人物業,才策劃及舉行結婚儀式,個人認為並沒有太大的關連。只要在策劃婚禮時,男女雙方能就婚禮的開支及首期儲備達致平衡和共識,便能隨時策劃婚禮。以下我將會從6大重點出發,看看他們可以如何達成目標。

D.C.的來信並沒有清晰說明他們每個月的現金流狀況,基於他們剛投身社會,家庭負擔應該不重,故此希望他們能好好善用及珍惜現在的好時機,全力為置業儲蓄。若雙方能在未來8年,維持將收入的50%作首期儲蓄,將會成為資產增值的最大動力。現時二人月入各3萬元,作簡單儲蓄預算,每人每月可儲1.5萬元。即使不作任何投資選擇,3年後二人的儲蓄本金已達108萬元,相信購置一個500萬元的單位是可行的。

 

建議首置以500萬元為目標

以現時二人的負擔能力,在平衡個人開支的情況下預算,建議他們考慮購入500萬元或以下的單位,作為首次置業之用。當然以現時的樓價水平,要購入500萬元或以下的單位,不論在地區、樓齡和樓宇質素方面,選擇實在是寥寥可數。但希望他們明白,我的建議是基於他們的實際狀況作分析。始終他們還非常年青,而且香港的經濟和樓市發展實在有太多的未知之數。若果他們的經濟狀況在數年內有大躍進,而香港樓市又有突發性的事件發生,現時的假設便需要調整。

目前有兩大市場會提供500萬元或以下的物業,包括:

  • 房屋協會為新建居屋提供市價七折的優惠。本人也明白單憑白表申請,命中率可能不高,但成功購置合適單位的業主比比皆是。此外,基於市民對上車盤的需求殷切,相信新建居屋將陸續有來。
  • 有發展商推出首次置業計劃,專為上車人士提供稅務及樓價優惠。相信此安排也能為渴求上車的人提供多一個合適的選擇。

只要D.C.好好把握機會和儲蓄首期,置業之日絕對指日可待。

 

首期重要 也別忘了供樓負擔

現時D.C.只是欠缺一幅清晰的藍圖,為將來作更周詳的理財策劃。對於未來,他必須慎重考慮個人的事業發展,及是否需要動用資產進修以自我增值。若他有進修增值的需要,便必須在個人儲備中預留足夠金額。

至於置業上車,實在無法預測未來的樓市狀況,以及政府和相關機構對置業人士的要求及配套。有見及此,我建議D.C.與女朋友先在沒有太大家庭及經濟負擔時,盡量提升個人資產能力,當二人資產達到約130萬元的目標儲蓄時,可因應當時的收入及樓市狀況,考慮能否承擔置業後的供樓及雜項開支。對於首次置業的年輕人來說,儲備足夠的資金作首期之用固然重要,但請不要忽略供樓按揭是長遠的經濟負擔,務必在置業前深思熟慮自己的財政狀況和可承受能力,才簽署任何置業相關的承諾文件。

 

置業開支如何預算 

以現時購入500萬元的物業,及付出20%首期的標準來說,在首期方面尚可在3年後達標。但銀行在批核按揭時,對按揭申請者的個人總收入要求,需達到每月3.8萬元或以上才符合標準。D.C.預期3年後每月收入可達4萬元,相信可以達標。倘他在默默儲蓄首期之餘,能持續提升個人的工作能力和收入,相信能更輕易上車。 

首期預算安排

樓價:500萬元

首期:100萬元(樓價的20%A

地產代理佣金:5萬元B

印花稅:15萬元C

置業支出總額:(A+B+C= 120萬元

按揭供款預算安排

按揭金額:400萬元

還款年期:30

按揭利率:4%(預算3年後低幅度的加息情況)

每月供款:19,500元(巳加按揭保險每月供款費用

 

工作忙 投資首重彈性

基於工作關係,D.C.未必能隨時捕捉投資機遇,所以我建議他在選擇投資方案作儲蓄增值時,必須先考慮儲蓄計劃對現金流的彈性,其次是個人的投資經驗和風險承受能力和,最後才是投資回報。

當然儲蓄年期的長短,需要因應理財目標而釐定。不要盲目跟風及胡亂投資在自己不太了解的高風險投資產品上,因為結果往往是本末倒置、得不償失。現時D.C.與女朋友各手持10萬元現金,可先留作現金流儲備。投資方面,相信波幅偏低的每月派息股債混合基金,會是其中較合適的選擇。我建議他們可將每月合共3萬元的定額供款,投資在一些每月派息的美元高收益債券基金,儲蓄期為3年。以現時每年平均回報為6厘,因為其彈性高及可每月收息,3年後應可儲蓄資產約118萬元作置業首期。

坦白說,現時香港樓價高企,更屢創新高,D.C.在未來的日子,要多留意心儀地區的樓價走勢,好讓日後當樓市波動及出現回落跡象時,好好把握機會購置心儀單位。

 

置業收租 言之過早

相信D.C.必須循序漸進先購入自住物業,適應供樓後的財務改變。同時在未來的日子,好好安排如物業裝修、家居電器的購置、婚禮的安排、新生命的降臨及個人事業發展等各種較龐大的開支。至於8年後能否再置業作收租之用,也必須根據當時香港的物業供應及樓價變化、二人當時的負擔能力及政府的政策措施再作分析。以現況作考慮,似乎是言之過早。但他們為將來退休作準備的想法是值得欣賞的,建議D.C.可聯絡專業的獨立理財顧問作詳細分析,以策劃將來的理財計。

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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