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【理財多面睇】來年樓市前景(李兆波)

來年樓市前景

我不是神仙,但最近接受了鳳凰衛視及NOW TV有關樓市的訪問,也有在一些講座中分享。 對比起2015至16年的下跌市,那次下跌了約13%, 今次的跌市由最高位到現在下跌了約5%,相信仍然有跌幅。

在2016年時,有不少朋友問我的意見, 我認為下跌到二手樓指數到120以下便值得買了, 因為樓價下跌至1997年時的水平,可惜當時沒有跌至該水平, 反而是約128左右便回升至今年的高位。

如果以圖表派來看,這次要跌約30%才和1997年的樓價打和, 我指的是計入了通脹的因素。如果是下跌至2016年調整的水平, 二手樓價的指數約是158。 因此這次下跌的幅度約是1成多至3成, 我不相信會是一些人說的7成。因為下跌那麼多時, 必然有資金入市作長線投資, 從來有不少投資者鍾情於購買磚頭而不是金融產品。

近來數次加息並未即時同步增加了港元利息的成本, 反而令美國國庫劵的息率上升, 無論是10年期及30年期的都在3厘以上,與此同時, 租金回報約是2厘左右,未計差餉地租管理費物業稅折舊等, 減去了這些費用,回報比起美國國債低, 一些資深投資者不會不知道,會由樓市轉向債市, 這也是樓市下跌的主要原因。