雅虎香港財經 【理財救兵】50歲中年恐失業！賣樓套現400萬 資產點部署？（李澄幸）
財務分析個案︰
陸小姐 建築業文職 51歲
財務背景︰
陸小姐從事建築業文職廿多年，現時月入28,000元；去年她以樓換樓方式，購入目前市值690萬元的放租樓，月收16,000元租金，由於低息，她承造了30年按揭，月供1萬元，未償還按揭270萬元。
換樓後，陸小姐套出大筆現金，現手持300萬元現金及100萬元基金。目前她與家人同住，住屋不成問題，加上打工及收租，每月收入44,000元，而每月生活開支及供樓約25,000至28,000元，每月收支餘額約16,000至19,000元。
理財目標︰
從事建築業多年，見慣風雨，但陸小姐明言近期行內風雨飄搖，除了香港工程減少，環球市況都非常差，業界已蘊釀裁員潮。由於擔心被裁，加上年齡大難覓同等薪酬工作，她希望了解自己是否有足夠本錢達財務自由，提早退休，她的退休目標是每月有15,000元生活費；另外，她想知道400萬元的現金及基金應如何配置，是否應再購入細單位收租，以增加被動收入？
撰文︰李澄幸（香港財務策劃師學會董事會成員）
根據陸小姐提供的資料，她正考慮以下兩個選擇，以運用換樓套現所得的400萬元︰
1. 再買一個細單位收租
2. 用400萬元投資樓市以外的產品
關於第一個選擇，50歲以上去承造30年按揭並不算是十分普遍的例子，假設陸小姐繼續以自己的名義再去買樓收租的話，將需要注意以下事項，包括按揭成數、按揭年期、壓力測試及印花稅。按揭成數將受限，因為是她名下第二個物業，首期預算會較大。
按揭年期方面，未必可以再批出30年按揭，意味每月供樓開支將較大。至於銀行的壓力測試，比較好的是挑選連租約單位購買，方便折算租金作為收入。最後是印花稅，假設所指的細單位樓價約400萬元，每月可收的租金一般是1萬元左右，15%的印花稅是60萬元，已經等於5年租金，大幅影響投資回報。對於準備退休的陸小姐來說，再置業將耗用現時手上的大部分現金，似乎太進取，而回報又受政策所影響，陸小姐可以再思考是否必須這樣做。
其實關於香港樓市，很多人或專家都嘗試對走勢作出預測，多年來都樂此不疲，我們並不去爭辯不同的預測或觀點。作為投資者只需要認清相關的好處和風險，特別是準備退休或已退休的人士，對於自住物業以外有按揭的投資物業，會帶來怎樣的最壞結果，而不是考慮概率，猜測樓價是否會升或升多少。萬一爆出「黑天鵝」事件，樓市下跌加經濟不好，租金收入受影響，作為退休人士是否能承擔起這樣的影響，才是最應該考慮的問題。
關於第二個選擇，如果是自住物業的話，有能力必須買，不過既然是投資屬性的物業，我們就更應該考慮投資回報、機會成本和風險。筆者嘗試引用一些分析方法討論，假設樓市是股市，現時香港樓市的市盈率（年租金收入與樓價的比例），保守計算也有30倍以上，過去幾十年恒生指數的市盈率超越30倍的時間少之又少。即是說，現在恒指突然升至4萬幾點，你去問高不高風險一樣？
樓市估值較高是肯定的，雖然無人寫包單一定跌，但考慮到一般租務回報不足3%、整體估值以及機會成本，似乎投資債市、股市或其他理財產品比樓市更吸引。加上陸小姐不用照顧家人或子女的住屋需要，實在沒有必要太進取去多買一個物業去博升值。以400萬元的本金去投資，可以選擇的產品和方式是很多的，比如一些定息類的產品，獲取一年4%至5%回報是可行的，即每月約15,000，大致上滿足陸小姐的要求。
至於怕中年失業？明白的，除了經濟因素外，隨著互聯網和IT技術愈來愈進步，各行各業都有類似的擔憂。不過，香港政府似乎仍有很多工程想做，建造業從業者或可樂觀面對，萬一需要再找工作，壞情況是人工低一點，但都應考慮接受，反正住屋沒問題，又有一定的資本，選擇較輕鬆工作，再多儲幾年錢，可更好部署退休，不要太擔心！
資料整理︰鍾耀恆
