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【精明理財】6招達財務自由 50歲不為錢打工

學者周永新早前發表退休保障發展研究,建議推行「全民老年金」,向全港65歲或以上人士每月發放3,000元。方案一出,社會上正反意見各半,一時三刻也達不到社會共識,「全民老年金」面世恐怕尚要十年八載。人人都想晚年生活無憂,今期「精明理財」兩位受訪者,年屆不惑便不再全職工作,達致「財務自由」的境界。

屋邨仔出身、47歲的龍凱祺,廿歲出頭便捱出第一間屋,理財哲學是壓縮消費,慳出投資機會,現時手握20個物業。56歲的前衛生督察張奕全9年前提早退休,用心經營收租物業,獲得穩定現金流,逍遙自在。

且看兩人的財務自由6招,50歲不為錢打工。

財叔:退休做包租公 買債保現金流 現年47歲,網名「財叔」的龍凱祺,不過是一個平凡的屋邨仔,自小不是讀書材料,16歲會考未放榜已投身職場。去年9月他辭去藥廠銷售經理月薪約2萬元的工作,因為憑手執約20個住宅、工廈、商舖單位收租,每月淨收入約15萬元,一家四口家住北角寶馬山豪宅。

財叔口若懸河地說起跌跌碰碰走出來的財務自由之路:小時候家住華富邨,最大的夢想是買樓。1991年、23歲的他死慳死抵,以一成首期買入馬鞍山錦英苑,隻身從華富邨搬到馬鞍山。「當時做推銷員每月只有4,000元人工,但樓按月供3,000元、12厘息。為了供樓,每晚的食糧就是公仔麵,沒有任何娛樂,後來更日間返正職,晚上兼職做速遞員,周六周日做小販。不要想為甚麼不夠錢使,而是去想怎樣使才夠。若果一直怨好辛苦,只會永遠怨不夠錢,要想一想如何去改變自己的生活。」

淨租金回報5厘方可觀

捱到第一個單位,1997年財叔結婚,買入大埔中心,短短數月樓市大升,他憑摸貨賺到30萬元,心雄下再在灣仔入市自住單位,卻遇上金融風暴,成了負資產,繼續「樓奴」生涯。4年後終於等到機會,2001年他見灣仔區唐樓僅售70多萬元,每月收租5,000多元。但因唐樓要「Full pay」,便游說家人朋友夾錢買入收租,成功開展財務自由之路。 財叔說,做包租公最重要識計淨租金回報,若租金回報率大於供樓按息達3厘,該單位便值得購入放租,淨租金回報有5厘更可瞓身投資。

「當時按息2.25厘,但租金回報有10厘,我不用拎錢出來也可以賺7.75厘。即使當時樓市繼續每年跌10%,跌至不值錢也好,我依然可以收租。收夠10年租,樓價便賺回來了。」

2003年沙氏後,香港樓市從谷底回升,財叔見手上灣仔唐樓租盤升值,便賣出「一拆二」。「例如賣了一個300萬元單位,便買兩個200萬元單位收租,資產便變了400萬元。」 他憑這招買入多個住宅,2004年最高峰試過一年內買賣過30個單位,直至政府2010年首次推出額外印花稅(SSD),便改買工廈單位收租。

現時他持有約20個物業,包括住宅、工廈、車位、商場舖,每月總租金收入約30萬元,減去供款開支約15萬元,每月淨現金約15萬元。去年便放棄藥廠全職工作,以便有更多時間打理物業的租賃事宜。雖然美國即將加息,但他指自己貸款比率約佔兩成,預計加息對供樓影響不大。

穩現金流轉投內房債

財叔近年發現有其他工具如債券基金,都可以製造穩定現金流。例如一些美國高息債券基金(US High Yield Bond)可利用槓桿買入,收息8厘。「但近年多了不少人買這些基金,基金資產膨脹,基金經理買不了這麼多高回報的債券,只買到6厘回報的資產,但它要給你8厘,開始有風險,派息會一直下降。」

他近期又改買一些內地房地產發行債券,如恒大地產(03333)、花樣年(01777)等企業債有10多厘息。不怕內房企風險大?財叔說,若該公司同時發行了長年期及短年期的債券,應選擇年期較短的,因為長年期債券的違約風險較大。不過,他承認自己主要的現金流還是靠物業收租。

YC:善用肥雞餐 退而不憂 退休衛生督察張奕全(YC)今年56歲,2005年「食肥雞餐」提早退休,現時在中港兩地持有11個物業,足夠支持他和太太的生活之餘,更將大部分租金收入作慈善捐獻。

加按買樓要預留資金

大半生都打政府工的YC,20多歲便加入衛生署,工作數年、未足30歲便買入第一層樓,「在西環高街,還記得租出給兩公婆。當時覺得很正,付了首期便有人幫我供樓,於是儲到錢便買樓。」他認同年輕人應先控制消費,開源節流,「先苦後甜,要有第一筆資金做投資,但現在實在好多人做不到。」 2003年沙氏後,政府為應對財政赤字,推出公務員自願離職計劃(俗稱「肥雞餐」)。2005年,46歲的YC參加「肥雞餐」時,已擁有4個住宅物業,其中一個是深圳自住單位。

YC見樓市正由沙氏時的低位回升,便將肥雞餐約250萬元的補償金,再加按手上住宅單位,買入多間細價樓,遍及中上環、淘大花園、南丫島,以租金養樓。此後數年,YC食正樓價上升,便靠加按物業,套現首期多買一間,他稱之為「整餅」。 當時YC在網上博客分享自己加按買樓的經驗,很多網友均說他太進取,但YC認為自己不是靠摸貨賺錢,而是先上會(造按揭)再出租,樓價上升便加按出首期再買另一層,風險不是想像中大。

不過他提醒,加按前亦會預留足夠金額,即使銀行按揭不批核,也足夠買樓。 趁內地樓價便宜入市 2010年YC高峰期手持多達12個物業,「當時已經差不多到了盡頭,因為租金的收入,差不多等於按揭金額的五成,當時有5個單位仍在供款,不能再跟銀行借錢。退休後我有一半時間都在深圳居住,當時見內地樓價仍便宜,寫字樓租金收入普遍有6、7厘,便將香港仍在供款的單位出售套現,轉移資金到成都買入甲級寫字樓。除了6、7厘租金回報,當時人民幣升值,相信資產可一直水漲船高。」

YC在2010及2011年陸續出售部分香港物業,他承認現在回頭看,是「放得太早」,「我由中原指數(CCL)40多點開始買樓,到差不多80點放,賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣,不相信金融海嘯很快能平息。」結果樓價在海嘯後很快回升,YC也始料未及,但他亦已知足,「我目的是達到財務自由,多一層少一層也沒分別。」

3層港樓月收租3萬元

現時,他手持的4個香港、1個深圳的住宅單位都已供滿,港深各1個單位用作自住,另3個香港住宅每月總收租約3萬元,足夠應付YC及太太的生活開支。 另外YC還有退休長俸,閒時也兼職工作,以免跟社會脫節。他退休生活稱心,會在慈善團體做義工,發展興趣,參加攝影沙龍。「現在每日日程表都滿的,但以前返工做自己不喜歡的事,現在每日可做自己喜歡的。」他另有全資買入的6個成都商廈單位,一年租金收入達75萬元人民幣,大部分用於慈善捐獻,如捐助內地山區學童。 YC認為做包租公需有做生意的心態打理租盤,跟租客建立長期關係。他表示,自己的租金一般較市價低一成,肯花錢做維修保養,租客都願意長租。

撰文:葉卓偉