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【置業安居】下錯車者 散戶心態 （曾淵滄）
花旗銀行發表報告，指在過去10年，香港有20萬戶人下錯車，意思就是在過去10年，有20萬戶人家賣了自住的樓房之後，至今仍未再買樓，只好租屋住。
一買一賣如股票
不論是花旗銀行的20萬戶人家下錯車的數據，或是林本利的10萬戶人家下錯車的數據，兩項數據都相當令人吃驚，這20萬戶或10萬戶人家如果想再上車，就形成了一鼓很強大的購買力，推動樓價再上升。
當然，這些人不一定有興趣或者能夠再上車，湯文亮博士說其中有些人可能移民走了，有一些可能死了，我們暫時仍無法估計因移民或死亡而賣樓房的數據，扣除了移民死亡，餘下的就是被認為是下錯車。
也許，這些人不認為自己是下錯車，他們仍然等待樓價下跌，跌至低過他們賣樓的價格時再買回來。這種心態與小股民賣股票一樣，許多股民都說，「股票是買來賣的」，天長地久地持有股票沒有意義，同樣的，也有許多人認為「房屋是買來賣的」，不斷地一買一賣，鎖定利潤，套回現金，再加上買樓可以取得按揭貸款，增加了槓桿的作用，賣樓套現再買也許可以加快財富的增長。
舉個例子，如果某人賣掉一個500萬元的樓房，取回500萬元之後，還銀行未清的貸款200萬元，手上的現金為300萬元，就可以利用這300萬元買下一個1,000萬元的樓房。當然，他們可以通過加按套現再買第二套房。但是，買第二套房就得付額外的印花稅，不合算。
先賣掉自住的房屋之後，自己成了首次置業者，印花稅與按揭成數都好得多，這就是「樓是要買來賣」者的心態。當然，另一些賣樓者，之所以賣樓是因為樓價下跌。
10年間現4次下跌
過去10年，樓價不是只升不跌，樓價在過去10年出現過4次明顯的跌勢，其中以2013年的下跌最恐慌，市場上出現各種各樣的悲觀預測，有金融界名人說樓價要跌五成，報章上天天都是「大劈價」的新聞。
的確有不少業主擔心2003年的歷史將重演，在如此壓力之下，想賣樓自保，免得成為負資產的人自然不少，更何況2012年中原城市領先指數剛剛升上100點之上。所謂，100點就是回到了1997年底的高位。2013年，中原城市領先指數更高達120點，升勢加快，遇上調整產生恐慌心態者少，恐慌之餘自然是先鎖定利潤，賣樓套現。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
