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【置業安居】內房進港 水土不服（曾淵滄）
碧桂園（02007）公布業績，2017年合同銷售金額達5,508億元，合同銷售面積達6,066萬平方米，這成績對香港人來說，是難以想像的，在香港，大型地產商一年的銷售金額只有數百億元，與碧桂園這些內地地產商比較，差得太遠。
除了碧桂園外，相信萬科企業（02202）、中國恒大（03333）的合同銷售金額也會超過5,000億元，碧桂園一年賣樓面積達6,066萬平方米，假設每個單位40平方米，那得銷售152萬個單位，這驚人的數字，就是中國13億人口所帶來的。
內房習慣工廠式運作
改革開放初期，內地各大城市爭相來香港，爭取香港地產商到內地投資。但是，很少香港地產商有能力在同一個時間在非常多個城市同時開發地產項目，天天賣樓。結果，數十年之後，香港地產商被內地地產商趕上，內地地產商走向年年狂買地，建屋，賣樓的工廠式運作的階段。每一天，多個樓房項目開賣，每一天也在買地，開工……這是香港地產商仍未習慣的運作方式。
不過，轉過來說，內地地產商也仍然未習慣香港超高樓價，超高地價的地產項目運作方式。今年特區政府打算推出市場招標的九龍高鐵站上蓋項目，有地產界人士說單是這個項目，總投資額就可能高達千億元。
以碧桂園5,508億元的銷售額及6,066萬平方米的銷售面積來計算，每平方米只售8,333元，今日香港樓價1平方米最便宜也達到8萬元了，是碧桂園平均售價的10倍。當然，內地的一城市，每平方米樓價也超過10萬元，比香港低端地區樓價還高。
而內地的地產商就是如此大小通吃，一、二、三、四、五城市都有地產商在開發。而且，逐漸地，龍頭地產商出現了，小地產商也逐漸被淘汰，被淘汰的地產商旗下的土地就被大地產商所吞併，大地產商的土地儲備也因此而高速增長，不一定要參加土地拍賣會舉牌買地。
海航賣地成反面教材
早期，是香港地產商到內地開發。現在，內地地產商壯大了，當然也想到香港來大展拳腳，但是習慣了薄利多銷，靠量取勝的內地地產商面對香港目前每平方呎地價超過1萬元的現狀，也的確要三思及學習，如何習慣這種高地價高樓價的經營方式。
近日，海航賣地更成了反面例子，海航的每平方呎1.3萬元的價格買地，最終資金周轉出了問題，無耐賣掉，相信其他內地地產商會從海航的個案中學習到一些經驗。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
