香港股市 將收市,收市時間:23 分鐘

【置業安居】百億投地合理 (曾淵滄)

【置業安居】千億投地合理 (曾淵滄)

房協將軍澳翠嶺峰和屯門翠鳴臺收到8.8萬份申請表,超額認購140倍,其中白表佔99%、綠表1%,有873份,此項目共620個單位,白表綠表分配比例為各一半。

換言之,綠表申請者抽中的機會相當大,873個申請爭310個單位,白表申請者則由8.7萬個申請來爭310個單位。

綠置居須小心推盤

當然,白表申請者會認為不公平,希望提高白表分配比例,不過,鼓勵公屋居民遷出公屋置業,是特首林鄭月娥政府的新政,「綠置居」更是百分百只分配給綠表申請者。

不過,從房協定價的售樓經驗中我們可以看到,綠表申請者的確不多,不足1,000個申請者。因此,明年「綠置居」推出時,也必須謹慎緩慢地推出,如果一次過推出單位太多而申請者不夠,更令使到將來更少人申請,人總是先觀望別人的行動,若多人搶購就會引來更多人加入搶購,反之亦反。「綠置居」要恒常化,就必須小心推盤。

香港地產商推出新樓盤時,往往也出現超額認購許多倍,但是,地產商每次推盤時,往往只推出數十個單位,申請者非常多的時候,再臨時加推數十個單位,因此,總申請者數量與房協的津貼住宅沒得比。

臨海土地價值不菲

樓價上升,與股市大熱有很強的關係,不過,近日五家地產商包括信和置業(00083)、世茂房地產(00813)、會德豐(00020)、嘉華國際(00173) 與爪哇控股(00251)聯手以172.88億元投得長沙灣一幅臨海土地,呎價17,500元,招標成績公布後,上述5家地產股的股價均跌,說明投資者對樓市的前景並不樂觀,認為這5家地產商出價可能太高了,為甚麼要5家聯手?

看來也的確是想分散風險,萬一將來市況有變,5家聯手就成了5家分擔風險。當然,為了讓市場增加供應,現在地產商投地之後往往3年之內就可以賣樓花。因此,地產商在投標的時候,計算未來的樓房供應時不需要算得太遠,只要3年內樓價沒有崩潰,地產商還是有利可圖,上述5家地產股股價下跌,是因為股票投資者沒有信心股市還能上升3年,同時也感到長沙灣的樓宅不可賣得很貴。

不過,不要忘記這5家地產商投得的土地是臨海土地,香港臨海土地的確是很值錢,海景與非海景的價格可以長很遠,再加上臨近地鐵站,可以在很短的時間直達中環。

更重要的是,上述地產商在新界並沒有大量的農地可以通過補地價轉換成住宅用地,他們用來發展的土地全部得通過投標取得,不出高價如何能中標?

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。