【置業安居】地價創新高 (曾淵滄)

早些時候，當海南航空以呎價1.3萬元買入啟德住宅用地後，全香港地產界感到震驚，大家都認為出價太高。因為在這之前，嘉華國際（00173）只以呎價5,000多元買下啟德的地。

中環呎價欠參考資料

但是，震驚之後，海南航空再度出價以1.3萬元買入啟德住宅地，於是，香港地產界終於明白，不出高價根本不可能買到地。嘉華國際後來便以呎價1萬元買下啟德的另一幅住宅地，數天前，另外兩家內地地產商合景喜富（01813）與龍湖地產（00960），以呎價1.25萬元取得啟德最新的一幅住宅土地。很明顯地，海航已經為啟德的地價定下高標準，啟德土地呎價已經不可能低於1萬元，嘉華國際能以呎價剛剛超越1萬元買到已是幸運。

中環美利道地皮也在數天前售出，恒地（00012）以呎價5萬元，總額232.8億元取得，呎價創了香港紀錄新高，又一次令地產界震驚，理由是目前中環不少商廈呎價都不足4萬元。當然，這些所謂呎價不足4萬元的商廈已經是數年前的交易紀錄，而且，中環目前位置最佳的數幢商業大樓如豐銀行大廈、中銀大廈、長江中心、IFC、交易廣場等，都已有很多年沒有交易記錄，沒有人知道呎價，唯一可參考的資料是租值，以目前該區每月呎租200元來計算，出價5萬元也不算貴。

冠君價值得以獲重估

不過，畢竟這是香港第一次出現呎價5萬元的高價投標紀錄，所以還是引起震驚。投標結果公布後的第二天，恒地股價下跌1.49%，於中環有商廈物業的地產商如長實（01113）、新地（00016）、冠君（02778），股價則分別上漲1.23%、0.78%及0.59%。實際上若論資產組成，冠君應該是最受到美利道地皮高價成交所影響，因為整個冠君信託的資產中就只有美利道附近的花園道3號的花旗廣場及旺角的朗豪坊，因此，0.59%的上升幅度不算正確反映其價值。不過，我們也可以發現，冠君股價早在今年年初已經上漲，相信早已有人利用美利道地皮的投標炒作冠君股價，現在趁好消息出貨套利。

無論如何，近來香港土地投標幾乎每次都令市場震驚，地價一路上升，也自然會推高樓價，啟德樓盤就在海南航空連續高價投標之後而大幅上漲，短短一年的時間，新樓盤開價至少上漲30%，漲幅超越中原城市領先指數。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。