【置業安居】地產商建小單位照顧購買力 (曾淵滄)
今年政府首幅開放的土地是九龍龍翔道與獅子山隧道公路交界的住宅用地,由九龍倉(00004)以124.51億元投得,呎價高達2.85萬元,兩年前嘉里建設(00683)在同區中標價每呎是2.12萬元,新舊呎價差距34%。
這幅土地處於九龍塘的高檔住宅區,不過,日前該區二手樓的呎仍未達到2.85萬元的水平,因此,也可以說是另一個「麵粉貴過麵包」的個案。
未來供應集中農地
過去一年,香港住宅用地的新供應的確大量增加。但是,主要的供應來自地產商,將新界偏遠地區的農地通過補地價轉變成住宅用地,市區土地的供應是很稀少的,傳統高檔住宅區的土地供應更加少。龍翔道地勢較高,因此,這幅土地將來建成應該有無敵海景,這是九倉敢以如此高價投地的理由,豪宅土地與新界偏遠地區的地價差異也愈來愈遠。
一個星期前, 恒基地產(00012)於古洞北的一幅農地以12.35億元成功通過補地價轉變為商住用地,有商場有住宅,佔地價每呎僅3,643元,九倉於龍翔道投得的土地成本,是恒地於古洞北補地價的7.8倍。據傳媒報道,香港四大地產商在新界擁有1億平方呎的農地,單是恒地就持有4,490萬平方呎農地,如果地產商積極補地價提供住宅土地,香港未來的住宅供應的確非常多。只不過,農地畢竟處於新界偏遠地區,市區土地供應仍然是非常少,地產商依然得出高價參與土地招標或收購舊樓拆掉重建,收購舊樓是一門學問,只有少量的地產商善於此道。
因此,其餘的地產商都得通過土地招標取得土地,香港地產商中,只有恒地、新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)和新世界發展(00017)在新界擁有較顯著分量的農地,手上沒有農地的土地產就只能通過招標取得土地,最糟糕的事是政府推出招標的土地不加反減。理由就是有地產商通過補地價提供了大量住宅用地,政府也擔心土地供應過多,而收起一部分本來打算招標的土地,甚至連港鐵公司(00066)也同時配合政府的行動,收回本來打算招標的地鐵站上蓋土地,可供招標的地皮進一步減少。因此,地產商在別無選擇之下,只好不斷地推高土地招標的呎價記錄。
大單位供應相對少
過去幾年,樓價上升,買樓的確愈來愈難,地產商為了做生意,就推出愈來愈多的細小單位,單位面積小,價格就可以下降。但是,呎價則提升了,多建小單位,呎價上升,地產商的利潤也增加。現在,新增的住宅土地供應每來自新界偏遠地區,地產商依然會建小單位來照顧購買力,大單位豪宅相對之下就少了。
作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。