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【置業安居】居樓定價應學私樓 (曾淵滄)

【置業安居】居樓定價應學私樓 (曾淵滄)

特首林鄭月娥的鼓勵置業大計差不多每個星期都有新亮點,現在,積金局開始研究讓會員提取強積金買樓付首期樓價。很肯定的,這個計劃一定受到強積金會員的支持。

目前,強積金的錢是用來投資,可以投資股票也可以用來投資債券,買樓當然也是投資,完全不違反設立強積金的原意,新加坡早已讓買屋者動用中央公積金買樓,除了付首期,每個月的分期付款也一樣可以用中央公積金付款。長遠而言,為了鼓勵置業,特區政府也許也會學新加坡調高強積金的供款比例及供款的最高限額。

綠置居不會胎死腹中

為了鼓勵綠置居,特首林鄭月娥說過80萬公屋可能夠了,可是,這句話講了之後,馬上面對四方八面的攻擊,攻擊者包括建制派與非建制派,他們異口同聲說特首打算為公屋數量封頂。實際上,隨着人口的增加,公屋數量是不可能封頂。每年都有一批新的公屋申請者,公屋數量封頂必然使這批申請者大大不滿,目前公屋輪候人數超過20萬人,這些人的選票不論是建制派或非建制派,都是爭取的對象。因此,政壇裏不分政黨,都攻擊特首林鄭月娥的公屋80萬個單位就夠了的言論。飽受攻擊之後,特首林鄭月娥公開道歉,於是,又有人擔心道歉之後會不會取消綠置居計劃?答案是否定的,道歉歸道歉那只是處理公關難題,綠置居相信仍會依計劃進行,部分公屋將來仍會不斷地改為居屋,以綠置居的方式賣公屋居民。

當然,居屋也會依現行的方式賣給白表申請者,如果我把白表申請居屋者稱為白置居,白置居與綠置居雙雙成為未來居屋的主要供應,會逐步走向人人當業主的新加坡模式,大家千萬不要以為特首林鄭月娥為80萬公屋論道歉就會使到綠置居胎死腹中,絕對不會的。

不可全面學習新加坡

也許也有人認為,過去特區政府也推行過綠置居,反應一般,不很受歡迎。綠置居受不受歡迎,最重要的因素是價錢及推出時整體市場的氣氛,如果推出時整體市場正處於調整期,而綠置居定價又過早公布,無法配合市場的變化而改變,吸引力就下降了。

我重覆地說過數次,過去十年,香港樓價不是只升不跌,而是出現過4次調整。因此,如果將來綠置居再度推出時,適逢樓價調整,新的綠置居也一樣會面對不受歡迎的壓力。綠置居定價應該靈活,應該在推出選購前幾天才公布定價,與私樓地產商定價的方法一致。當然,香港居屋定價不可能學習新加坡,以免因為過度便宜而打擊私樓價格。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。