香港股市 將收市,收市時間:2 小時 56 分鐘

【置業安居】恒地買平地 (曾淵滄)

【置業安居】恒地買平地 (曾淵滄)

去年,四叔李兆基說買股好過買樓。去年來說,那是對的,股市由年頭升至年尾,其間沒有出現甚麼大調整,年初買入至年底,漲幅比樓市多不止一倍。

但是,近兩個星期,突然發生股災,許多人都虧了錢,並擔心虧損擴大,急急沽出止蝕,也有人手上的股是較早時買入,仍有利潤,也擔心帳面利潤會再下降,於是也賣掉了。

股樓投資大不同

這時候,就是投資樓市發揮價值的時候,樓市不會每一分鐘都有新價格,價格急跌時讓你看到心驚膽跳。因此,買樓投資一般上都會持有多年,特別是自住的物業,往往會持有到樓換樓,小屋搬大屋時才會賣,賣了小的馬上買個大的,依然是物業的投資者。

有人的的確確在自住的樓房裏住了數十年,數十年的時間樓價上漲了很多倍,持有優質股數十年也同樣可以賺很多倍的利潤,問題是很少人能持有股票很多年,每一場股災、熊市,就震走許多人手上的股票,只有大地產商才會長期持有自己手上的地產股,如果你能想像你自己就是這些地產股的大股東,也許你就有能力長期持有股票不放。

地產商能不能像小業主那樣,建好了樓房只收租不賣?如果是住宅的話一般上不會,一般地產商只租不賣的物業只是商場,很少地產商不賣住宅物業而長期用來收租,大部分大地產商都是上市企業,每年要交出業績向小股東交待,業績要有好的成績就應該賣掉,買地建大樓,於樓花期已賣掉,馬上鎖定利潤,這是保持股價能長期上升的重要條件,而大地產商成為大富豪就是靠手上的股票升值,生意愈做愈大,市值愈來愈高。

啟德樓價可再升

地產商不斷地買地發展,也一樣會面對樓市周期起伏,處理得不好,就會面對資金周轉的問題,做生意的錢不是全部從自己的口袋裏拿出來,借貸是必要的,遇上樓市低潮,地產商不想低價賣樓,就收起物業不賣,不賣的結果就是少了現金回流,資金周轉就出問題。

過去兩年,海航一鳴驚人,高價於香港搶地,但是,過度進取的結果是無法借到足夠的錢繼續發展,結果是被逼賣掉正在開發的土地,近日,海航就賣掉兩幅於2016年買入的啟德土地給恒基地產(00012)。

幸好,過去兩年全香港的土地升值了,海航賣啟德土地至少帳面上依然有利潤,恒地接手這兩幅土地,說明在恒地管理層眼中,啟德樓價還有再大幅上升的空間,畢竟,啟德在九龍市區,未來沙中綫也有啟德站,十多分鐘可以到中環。因此,恒地應該說是買到便宜的土地。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。