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【置業安居】按揭保險成數料放寬 (曾淵滄)
上星期我在本欄指，市場開始猜測，特區政府可能放鬆金管局旗下按揭保險計劃的保險成數，數天之後，財政司司長陳茂波在立法會公開說政府的確有研究這件事，是的，目前按揭保險計劃定下的保險金額是多年前制定的，目前按揭比當年制定這個制度時高了不少，因此，重新衡量、重新制定新的保險制度是合時，正確的。目前，陳司長唯一的擔心是，市場會不會把政府放寬按揭保險成數，視為為樓價推波助瀾的行為？
亦鼓勵小單位業主換樓
很明顯的，一旦政府放寬按揭保險成數，合資格的首次置業者能借到的錢多了，地產商、二手樓業主的叫價自然會提高，樓價不可避免會上升，不過，相信上升的幅度也不會太大，理由是人人都已經知道：2017年土地供應三級跳式的增加，單是地產商通過補地價所提供的住宅用地已超過1萬個單位，買樓者竟不會那麼愚蠢胡亂追價，而放寬按揭保險成數的確能夠協助許多首次置業者，目前想買樓而拿不出首期付款是社會怨氣的主要原因。想當年上個世紀八十年代至九十年代初，銀行可以輕易地借出九成樓價，那時候，樓價上升也不引起社會怨氣，當時社會上的焦點是炒樓者倡狂的行為。新樓出售時，排隊買樓的人中出現「飲管黨」、「白手套黨」……買樓借九成與買樓借八成相差很遠，首期所需的金額多了整整一倍。
新任特首林鄭月娥的房屋政策是鼓勵置業，因此，提高按揭成數是最佳的鼓勵置業政策，除了鼓勵置業，我相信政府也會鼓勵住在細小單位的業主樓換樓，並推出相應的政策以配合，其中一個就是樓換樓的寬限期加長，讓換樓者買入第二個物業後有足夠的時間賣掉第一個物業。此外，第二個物業的價格因為面積較大，很自然地金額也相對的高，按揭貸款的成數再進一步下降，這是樓換樓者所面對的最大困難，我估計，如果特區政府為首次置業者放寬按揭保險成數，應該也會同時考慮樓換樓者的按揭保險需求。
付得起首期應盡早上車
我相信，只要政府堅守所有的鼓勵置業計劃，只是針對合資格的首次置業者及只有一個自住單位而準備樓換樓，賣樓自住單位而改善居住環境的人，相信在政治上不會遇上阻力與反對聲音，陳茂波司長選擇在這個時候提出這個話題，估計他會在今年財政預算案中正式提出新的按揭保險制度。符合資格的首次置業者不妨再等多一陣子，等待好消息，不過，目前付得起首期者則不妨早點上車，免得放寬按揭保險後樓價再升。
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作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
