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【置業安居】放寬分租 降小單位需求 (曾淵滄)
過去一個月，樓市沉靜很多，原因是新盤供應幾乎暫停，新特首林鄭月娥新官上任，地產商都在等待她上任後將推出的房屋政策，還有，今年上半年地產商積極推盤，也賣了不少貨源，買樓者也出現了像中原地產施永青所說的「食滯着」。
現在，沒有新盤的樓市是靜默的，二手盤一池死水，過去數年，賣掉自住物業的人都後悔了，因此，已經沒有多少自住物業的業主敢放盤，同時，二手盤買家得不到一手盤地產商的額外貸款，根本也買不起，多少人有能力拿出金融管理局規定的首期付款？
房屋供應 難言足夠
未來新盤的可能供應已經增加至9.8萬個單位，供應增加的原因之一當然是因為地產商暫停賣樓，而新的供應沒有停止。
9.8萬個單位不多也不少，另一個重要的數據是公屋、居屋的供應，公屋、居屋增加也會減少私樓的需求，假設公屋、居屋的供應與私樓差不多，那就多說，未來3年至5年的總供應量應該是20單位左右。
香港人口每年大約增加5萬人，假設每3人住一個單位，那麼每年需要16,667個單位才能滿足人口的增加，因此，20萬個單位可以滿足人口增加所帶來的需求高達12年，可以說是很充足的，那麼，為甚麼我們會不斷地感到房屋供應不夠？
理由是1個人住的單位與2個人住的單位的需求在增加中，所謂假設3個住一個單位只是平均數，事實是香港有一半的房屋只住1個人或2個人，那些單位面積只有100多平方呎的樓能住多少人？至多是2人。展望未來，因為不結婚及離婚的人愈來愈多，愈來愈多的房屋就只住1個人。因此，我們在現階段也難以判斷未來3至5年的房屋供應是否足夠。
不過，如果林鄭月娥改變公屋、居屋的政策，要增加供應讓1人及2人家庭有地方住是可能的。
改變政策 需求自降
長期以來，我們都認為公屋、居屋得到政府津貼，因此不應該讓公屋、居屋的居民分租他們的公屋、居屋因為子女長大搬走，只剩下1個人，2個人居住，有空房子出租。目前的政策是公屋完全不能分租，居屋要補了地價後才可以分租。如果政府改變政策，放寬分租條例，讓沒有補地價的居屋及公屋也可以分租，就可以解決大量1人及2人家庭的居住問題，使到這些人買樓的需求暫緩。
如此一來，小單位的需求會大大的減少。實際上，地產商已經聞到這項新政策推出的可能性，正在修改新樓的建築藍圖，大量減少小單位而增加大單位，想買樓的人也應該多留意林鄭月娥的新房屋政策。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
