香港股市已收市

【置業安居】施政報告暗藏辣招 (曾淵滄)

【置業安居】施政報告暗藏辣招 (曾淵滄)

新任特首林鄭月娥的首份《施政報告》,公布了「港人首置上車盤」,原來只有1,000個單位。而且動用的觀塘安達臣道舊石礦場是政府的土地,政府動用這1,000個單位建「港人首置上車盤」,可以供應給公開市場的私樓伙數也會減少1,000個,在《施政報告》公布前,市場傳出「港人首置上車盤」將是以地產商的農地為主,通過優惠的補地價方法提供土地。因此那些手持大量農地的地產商股股價在事前狂升,《施政報告》一公布,股價就大幅回調。

短期出租單位打擊樓價

是的,1,000個單位是少,但是,市場多了1,000個較低價的住宅供應,對整體樓價特別是小單位還是有影響的。此外,「綠置居」、「白居二」計劃恒常化也會增加小單位居屋的供應。「綠置居」把部分原本打算建成公屋的單位當居屋賣給公屋租戶或輪候公屋的綠表申請者,這些人中有部分已經富起來,原本打算買私樓者也許會通過「綠置居」買新的居屋,使私樓的需求減少,影響樓價。同樣的,「白居二」的情況也類似,也同樣會減少私樓的需求,「綠置居」與「白居二」所提供的是居屋,對私樓的影響自然以細價樓為主。

除了「港人首置上車盤」、「綠置居」、「白居二」之外,今年《施政報告》也提供多個方法增加臨時租住房間的供應,包括:善用政府閒置的建築物改裝成住宅單位以出租;允許房協轄下資助房屋可以免補地價、低於市值的租金出租房間給有需要的家庭;免補地價改裝整幢工廈為住宅單位以出租;協助非牟利機構在閒置的土地上建預製組合屋出租,即所謂貨櫃屋。

這些短期的出租單位如果數量夠多,也會影響租務市場,租務市場波動則影響樓價。

郊區市區樓價差距料降

此外,林鄭月娥也接受港鐵公司(00066)主席馬時亨的建議,將部分港鐵發予政府的股息用來支助每月公共交通費超過400元的人士,適用交通公具包括地鐵、巴士、小巴、渡輪,交通費高的人住的地點自然離工作地點比較遠,現在交通費打折扣,也許也會使到郊區樓價與市區樓價的距離縮小。

除了《施政報告》之外,我們也應該留意到,今年地產商通過補地價將手上的農地轉換成住宅用地數量也大幅增加。數年之後,樓房的供應很自然地也將大幅增加,樓價趨勢可能會變。當然,空土地變成可入伙的樓房,至少5年至7年,短期內香港樓市依然在高位徘徊,跌不下也升不上,10月6日中原城市領先指數是160.02,低於6月30日的160.26。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。