【置業安居】未來房策需控制供應 （曾淵滄）

【置業安居】未來房策需控制供應 （曾淵滄）

前陣，特首林鄭月娥在首次施政報告公布前提起「官商合作」開發土地，鼓勵私人地產商將手上農地轉變成住宅用地。後來，也許擔心被批評為「官商勾結」，施政報告並沒有公布詳情。12月19日，由林鄭月娥領導成立的土地供應專責小組在召開第六次會議後，小組主席公開說會考慮透過由政府提供基建，提高地積比例鼓勵私人地產商將手上農地轉為住宅用地，並提供若干比例的資助房屋。

官商合作已進行中

初步估計，地產商手上農地超過1,000公頃，即1,000萬平方公呎，逾1億平方呎。如果地積比例是5倍，可建5億平方呎的樓，如果每個單位平均500平方呎，可建100萬的單位，足以滿足香港未來數十年的住房要求。難怪林鄭月娥如此重視官商合作，要設法鼓勵地產商將手上的農地通過補地價改為住宅及商業用地。

料多農地變住宅地

實際上，「官商合作」已經在進行中，特區政府發展局於上星期公布本財政年度最後一季，即2018年1月至3月的賣地計劃及全年土地供應，本財政年度最後一季的賣地計劃只有兩幅土地，提供1,600個住宅單位，而本財政年度的土地供應早已遠遠超額完成。按計劃，本財政年度的住宅土地供應是1.8萬個單位，結果是2.43萬個單位，遠比計劃目標高35%。這還是特區政府緊急叫停，取消部分本來已經準備招標的土地供應。港鐵（00066）也配合政府取消了部分地鐵站上蓋的招標項目，以免一下子土地供應過多。

本財政年度，連同來季的1,600個單位，特區政府賣地只提供5,800個住宅單位，其餘的1.85萬住宅單位就是由私人地產商、港鐵、市建局提供的。換言之，就算政府完全不賣地，由私人地產商連同港鐵已經能提供特區政府原本計劃中的住宅土地供應。由此可見私人地產商實力之強，手上土地之多，只要適當地提供誘因，就可以大量地釋放地產商手上的土地，增加住宅的供應。

本財政年度仍未結束，不排除來季私人地產商仍然會通過補地價將更多的農地變成住宅用地。今年首三季，地產商已經成功地將手上農地通過補地價變成880萬平方呎的住宅用地，提供了1萬多單位的住宅，為未來3年至4年住宅供應量添加1萬多單位住宅，未來，如果「官商合作」愉快，土地供應會源源不絕。我們就得開始擔心供應過多，樓價下跌，特區政府的房屋政策也就由「需求管理」進入「供給側改革」。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。