【置業安居】樓市已現回穩曙光 （曾淵滄）

翻查最近的中原城市領先指數，過去兩個月的指數已有穩定下來的跡象，今年3月18日公布的指數是127.5，5月20日是128.41，期間最高是129.87，最低是127.46，指數在1.8%的波幅裏波動，時升時跌，已經不再出現連續下跌的走勢。

金管局辣招利地產商

金管局也留意到這個現象，本周二（24日）金管局總裁陳德霖在立法會說香港樓價已經穩定下來，沒有再向下跌的跡象，所以不應該減辣。金管局的辣招是控制銀行借貸的比例，不過，對地產商而言，這不但不是辣招，更是協助地產商賣樓的禮物。

理由是財力雄厚的地產商，他們絕對有能力自行提供相對低息的二按，甚至自己當起銀行借一按，遠遠勝過二手業主賣樓。因為二手樓買家想借高於金管局按揭比率的金額，就一定要找利率很高的財務公司，供樓負擔很重，如此一來，一手樓就遠比二手樓易售，近日會德豐（00020）推出的Savannah反應不錯就是例子。

也許，筆者是全香港最準確指出樓價下跌的人，在去年9月出版的《iMoney》已指出樓價轉勢。不過，要留意的是，筆者不是預測，而是觀察已經發生的數據，並從中評估樓價是否轉勢、由升轉跌或由跌轉升。

在特區政府的種種辣招出現之後，短炒房地產獲利的機會已經失去了，因此，預測未來幾個月樓價是升是跌根本沒有任何實際的利益，唯一可能得到的，只是別人的稱讚。因此，筆者不喜歡預測，只是等樓價的數據出現後再評估，留意樓價是不是仍然向上或仍然向下。

樓市基本因素未改變

樓市的轉勢比股市容易評估，理由是股市的轉勢一年之內可以轉很多次，上星期升，本星期跌。下星期又升，甚至上午升，下午跌，收市前又回升。不過，樓市就很少出現像股市那樣的波幅，樓市一旦上升，會升相當長的日子。一旦下跌，也會跌相當長的日子。因此，理論上炒樓應該比炒股容易，只是，炒樓影響民生，很容易引來政府的干預。

過去筆者多次指出，目前樓市的下跌，很大程度是受去年股市「大時代」崩盤影響，樓市的基本供應與需求因素並沒有改變。換言之，如果沒有去年股市的崩盤，目前，樓市很可能仍處於上升趨勢中，今年2月股市有見底回穩之勢。因此3月之後，樓市也開始出現回穩之勢。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。