【置業安居】浩劫灣借屍還魂？ (曾淵滄)

長實地產（01113）推出的荃灣西鐵站樓盤海之戀出現萬人爭購的場面，引起傳媒爭相報道及眾多討論，不少人都將這一次的萬人爭購與1997年青衣灝景灣的盛況相提並論，當年灝景灣也是出現萬人爭購的大場面，所有單位一日沽清，但是很快，香港樓價就開始大幅下跌。直至2003年，平均樓價下跌七成，當年高價爭購灝景灣的人如同面對浩劫，因此，灝景灣因此被稱為「浩劫灣」，這場浩劫得等到2015年5月才脫離苦海，出現首宗高於1997年售價的成交。

當年癲升更勝現時

今日的情況與1997年是不同的，這次出現浩劫的機會的確很小。

第一個理由就是樓價的升幅，1990年至1997年的7年之間，樓價升幅至少5倍，但從2010年至今，樓價升幅不足1倍，升得重，跌得重，升得輕，跌得輕，這是不變的道理。

第二個理由是按揭貸款，比例也相差很遠，1997年，貸款比例是七成，更早一些時候，至1993年之前，貸款比例更高達九成，現在，在金管局不斷收縮按揭之下，貸款比例只剩五成至六成。當然財務公司可以借出八成甚至九成的貸款，但是利率很高，借的人不多。如果向銀行借貸，更得通過壓力測試。因此，借錢的人基本上都有供樓的能力，除非他失去工作，沒有收入。

收租供樓仍告平衡

第三個理由是目前的銀行利率與1997年也差的很遠，目前買樓貸款年利率只有2厘，就算是向地產商借貸，利率也不會超過10厘，但1997年的銀行貸款利率高達10厘。當然，目前買樓收租的回報率也比較低，一般只有2%至4%，但依然比貸款利率高，因此，買樓收租者在付出50%首期之後，每月收租與供樓基本上是平衡的，就算不平衡，補貼也不多。

1997年的情況就不同了，當時買樓收租的回報率遠低於供樓的利率，買樓收租的人每月都得補貼大量的金錢，那時候銀行貸款沒有所謂的壓力測試，只要你每月能付錢，銀行不會理會你錢從何來，那時許多人收租不足以供樓，餘款就由儲蓄裏拿出來補貼。

當時人人都認為只要供1年、2年，就可以高價賣掉，還清所有的貸款，因此，儲蓄只夠一兩年的供款，第三年就無以為繼，斷供了，樓價也開始崩盤。

現在不用補貼，斷供的機會就小得多，銀行加息預期也是1年只0.75厘，依然很低。

炒家消失至為關鍵

第四個理由，也是最重要的理由，就是現在買樓的人已經沒有短炒的炒家，樓市走勢一逆轉，炒家會爭着沽售，進一步推低樓價。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。