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【置業安居】港樓非全球最貴 (曾淵滄)
每一年，美國Demographic研究機構都會發表關於全球9個國家293個城市的供樓負擔能力的調查，香港連續8年都是世界上負擔最重的城市，過去，這項報告沒有將香港列入調查名單。從2010年開始，這家研究機構才開始將香港列入調查名單，2010年至今8年，也就是說，自從香港列入調查名單之後，就長期成為全球供樓負擔最重的城市。
調查報告方法有誤
這項報告的研究方法是以樓價中位數除以家庭入息中位數，去年第三季香港樓價中位數是619.2萬元，家庭收入中位數是31.9萬元，兩者一除，得出的結論是香港人要用19.4倍的年薪來買樓，每年這家研究機構公布這項報告後，香港傳媒如獲至寶爭相以頭版報道，並加上一些字句如：「港人不吃不喝 19.4年才有能力買樓」……
實際上，這個報告是一份極盡誤導的報告，香港樓價高是人盡皆知，但是，以收入中位數來衡量則是非常錯誤的，理由是香港有一半家庭居住於政府資助的公屋與居屋，這些人不是買樓者，而收入中位數所指的就是人口的一半，恰恰是不需要買樓者收入的高端。2010年之前，這宗研究機構沒有將香港列入研究範圍，很可能也是因為知道香港公屋的比例世界第一，許多人住公屋令到許多人不需要買樓，這與西方國家的城市幾乎沒公屋，人人不是租私樓就是買樓自住是不一樣的，因此，排名第二的澳洲悉尼要用12.9年來買樓就是事實。
真正要調查香港供樓負擔的方法，應該選取沒有資格住公屋、買居屋的家庭的收入中位數來比較才有意義，傳媒大事渲染香港家庭要用19.4年不吃不喝才能買樓，是刻意借這項調查向政府施壓。
香港樓價世界第三
真正要衡量香港沒資格住公屋，沒資格買居屋這群人的供樓負擔，是應該以這群人的收入中位數為標準，這群人佔人口的一半，因此，其中位數就是人口的收入75%位置的家庭收入，以香港2017年第三季為標準，其家庭收入是54萬元，再以樓價中位數619.2萬元除於54萬元，得到的數字是11.47倍，實際上，比排第二的悉尼及第三的溫哥華還低，這才是事實。當然，11.47年也是很高的數字，排世界第三。
東京是這項調查中排名最低的城市，僅4.8倍，今日東京的家庭只需要用4.8年的收入就有能力買樓，但是，了解東京樓市的人都知道，東京樓房根本沒有銷售市場，只有租務市場，日本人不喜歡買樓，為甚麼？因為東京今日樓價與當年高位比較，跌得太慘，許多年前，東京樓價世界最高。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
