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【置業安居】白居二帶來新機會 (曾淵滄)

【置業安居】白居二帶來新機會 (曾淵滄)

市場傳出房屋署打算於明年推出3,000個單位的「白居二」計劃,落實特首林鄭月娥的施政報告,「白居二」使到一些沒能力買私樓,但又抽不中居屋的,有資格申請居屋的人多一個機會,以比居屋高的價格買下未補地價的居屋。而原居屋業主則可免補地價出售居屋,賺到價差,一舉兩得。當然,因為所買賣的居屋未補地價,對買家而言,好像虧蝕一些,得付高於新居屋的價格買二手居屋。不過,畢竟比私樓便宜,對一手想買樓自住的人來說,有一定吸引力。

白居二年年照推

不過,過去前特首梁振英時代,特區政府也曾推出「白居二」計劃。但是,兩次推出,名額都沒有用盡。因此,也有人說「白居二」並不受歡迎。但是,大家要知道,過去兩次特區政府推出「白居二」計劃的時間,竟然兩次都在樓價向下調整期,第一次於2013年,第二次於2015年。政府辦事,不會理會市場狀況,接到命令就辦事。在市場向下調整期,傳媒天天有「大劈價」的新聞,有多少人願意付高價買「白居二」的居屋。也因為上屆政府兩度推出「白居二」計劃反應不如理想,「白居二」計劃就暫停了。直到林鄭月娥上任之後,才決定重推「白居二」計劃,並將之恒常化,即不理市場狂熱或冷淡都準備年年推出。

政治上永遠有人反對「白居二」,反對的人有兩個理由,第一個理由是限於居屋業主獲得雙重津貼,第一重是低價買居屋,第二重是以「白居二」計劃免補地價賣掉獲利,第二個理由是說會推高樓價。

白居二影響私樓市場

「眼紅症」是政治問題,由林鄭月娥去處理。但是,說「白居二」會推高樓價則是完全錯誤的推論。不錯,「白居二」的售價若再加上補地價,是高過補完地價變成的私樓的市場價,這是「白居二」的溢價。但是,有了「白居二」,補完地價的居屋及一般私樓的價格並不會因此而上漲,指「白居二」會推高樓價是沒有任何根據,是「眼紅症」的併發症,眼紅目前擁有居屋的人。

「白居二」的確會使到一些買不起私樓又抽不中居屋的人多一個機會買樓,這些人都是首次置業者,明年如果3,000個名額用盡,即幫助了3,000人及家庭置業。「白居二」的售價無論如何會比同區同類的私人便宜,因此也會搶走同等水平的私樓市場。換言之,較低價的小單位樓房的呎價會面對壓力。

通過「白居二」計劃買樓的人,一般會再買私樓自住,或會買面積較大的私樓以改善居住空間。因此,這批人也成了一批買樓的生力軍。買一些面積較居屋大的樓,也許會推高這類樓的樓價,相信「白居二」恒常化也會改善地產商的發展計劃。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。