【置業安居】自住者無謂多慮（曾淵滄）

特區政府又一次公布未來3至5年內私人樓房的供應量，數字又再上升了，達9.6萬伙。也就是說，平均每年有2萬伙供應。但是，盡管供應量不斷增加，中原城市領先指數依然不斷上升，已經連續15個星期上升了，最新的指數為154.57點。

買樓「撈底」難度極高

不少想買樓又不敢買樓的人很煩惱，看着供應量不斷上升，擔心今日買樓將來會後悔。但是，不買樓的人看着中原城市指數每個星期上升，卻意味着愈早買愈便宜；2015年12月31日的中原城市指數為135.89點，16個月的時間，上升13.74%，意味着每100萬元的樓價，貴了13.7萬元。

如果以2016年4月10日的中原城市指數來計算，過去13個月的時間樓價上升21.27%，升幅已經超過特別印花稅。當然，許多人對樓價的感覺是以過去的低位和今日的水平比較，而不是以過去的高位與今日比較，2015年9月18日，中原城市領先指數是146.92點，與今日比較，也只是上升5%，以19個月的時間上升5%不算很多。

是的，樓價不會只升不跌，從2003年樓價最低潮開始，樓價出現過3次明顯的調整期，最近的一次就是2015年9月開始的調整，調整期也是在今年2月24日才開結束，中原城市領先指數再創新高。換言之，每隔幾年就有一次調整，只是，不少想買樓的人錯過一次又一次的調整機會。

每逢遇上調整，想買樓的也變成不敢買樓，怕買了樓之後樓價再跌，每個人都希望捕捉到樓價最低位時買樓。但是，這是不可能的，只有運氣非常好的人才可能以最低價買樓，2003年至今，不少人的確錯過了3次調整期。這一輪的升浪就是剛剛從2016年4月1日開始，錯過3次入市機會的人就成了今日又擔心未來供應增加，樓價會跌，但是看着樓價一升再升，也很煩惱。

自住者實際損失有限

過去許多年，筆者總是鼓勵想買樓自住的人，只要付擔得起，不必擔心買樓之後樓價會不會下跌，應該馬上買樓，他們就算面對樓價下跌，也沒有甚麼實際的損失，只是少了一次以更低價格買樓的機會罷了，住下去，住多幾年，樓價一定會回升，超越自己買樓的價格。過去，不論樓市處於上升期或是調整期，筆者的建議都沒有改變。

總之，買樓自住，甚麼時候都應該做，只要有能力就應該馬上做，樓價的升升跌跌，是只有物業投資者才需要關注的課題，而且，就算是物業投資者，如果打算長期收租，而不是趁低買趁高賣的炒賣，也不必選擇日期，只需要考慮收租回報率是否滿意。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。