【置業安居】華懋低價開盤的啟示（曾淵滄）

【置業安居】華懋低價開盤的啟示 （曾淵滄）

靜寂了一段時間的新盤又升溫了，華懋以低於市價的價格開盤，位於荃灣的全•城匯，反應非常好，成了2017年新盤的「收票王」超越數個月前長實地產（01113）於同區的海之戀。

不同的人對這件事有不同的看法，有人認為地產商開始擔心賣樓賣不掉，減價促銷。但是也有人看到新盤熾熱而感到興奮，特別是地產代理，全•城匯超額認購說明，目前新盤依然是供不應求。

新盤開價大有學問

兩種看法都有道理，過去一段時間，新盤開價一盤上都高於市價，以製造樓價不斷上升的形勢，如果新盤高於市價而又暢銷，市價二手價很快地會追上來。不過，中原城市領先指數又的的確確從今年6月開始，不再出現明顯的上升趨勢，而是打橫走，呈上落市，波幅僅僅1%，有時升有時跌，改變了只升不跌的印象，樓價指數停滯是公開數據，地產商看在眼裏，低於市價開盤以求盡快賣樓，或者在賣了第一批之後會考慮加價加推。當然，如果原價加推，更可能一次過清掉所有的樓盤單位，讓地產商全面套現。

實際上，在全•城匯新盤推出之前，已有另一個新盤推出時因為定價太高而銷情不佳，地產商已收回暫時賣不出的新盤觀望，新盤開價的確是一門學問，每個地產商都希望高價賣樓，同時也希望暢銷，最好是一日內賣清光。

一旦高價賣樓不暢銷，後果相當差，賣剩的單位若減價，原本高價買者會放棄購買，未買的也不一定會搶購，而是觀望。如果不減價則肯定在短期內賣不掉，只能希望再過一段時間整體樓價再上升時才再度推出。等待的這段時間，地產商可能會面對現金周轉的問題，也沒有把握再等多一些日子樓價一定會上升。

盡搶觀望客生意

做生意各師各法，前陣子有新盤定價高而滯銷，以及近日全•城匯低價推盤受歡迎所反映的事實，就是目前樓價已經相對平穩，微升微跌，隨機地波動，沒有明顯的趨勢，地產商開價太進取就滯銷，開價較價於市價又會受歡迎，盡快搶掉觀望客的生意，華懋帶頭低價開盤的確是聰明。

不過，華懋開了頭，如果其他地產商也跟的話，樓價就可能出現向下調整的趨勢，想買樓者會得到一個訊息︰地產商不敢持貨，想盡快清貨了，不妨再等一會，再等一會可能樓價更低。

地產商低價開盤，打擊最大的還是二手樓業主，新樓如果比舊樓便宜，誰會買二手樓？不過，暫時而言，除了個別二手樓業主等錢用，否則也不會急於減價賣樓，經過這麼多年的打壓之後，炒家已經絕跡，用家沒有急於賣樓的誘因。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。