香港股市 將收市,收市時間:1 小時 56 分鐘

【置業安居】落錯車者成買樓新力量 (曾淵滄)

【置業安居】落錯車者成買樓新力量 (曾淵滄)

自從2月初股市大調整之後,香港地產商全部暫停推出新樓盤,觀望股市的發展。之後股市波動,升升跌跌,也有相當的反彈幅度,於是,會德豐(00020)決定率先試盤,推出將軍澳日出康城Malibu500伙,反應非常好,馬上加推250伙共750伙,在一個周末賣清光,打響狗年第一炮。那些因為股市調整,而對樓市採取觀望態度的準買家,相信會加快買樓。

要一次過賣光750伙新樓,地點、價格是重要因素,這一次,會德豐開價非常謹慎,折實平均呎價1.5萬元,便宜的單位呎價僅1.3萬元。畢竟,將軍澳日出康城是地鐵站上蓋物業,地點屬於市區邊緣。如今,偏遠地區如元朗的樓價也已達到呎價1.5萬元,Malibu的開價無疑是便宜的,會德豐寧可少賺一點錢,大炮打響開盤的750伙,再慢慢加推加價。

樓價預測左右看法

Malibu暢銷,買家除了年輕人之外,也有不少中年人,這包括借名買樓的投資客,不借名買樓的投資客,還有過去下錯車的人。去年,花旗銀行做了一個調查,指香港有10萬名下錯車的前業主,這些人在過去10年賣掉自住物業,希望過一段日子以較低的價格買回,結果失望,樓價沒有跌至他們心目中的水平。

既然下錯,就得設法重新上車,下錯車的人有兩個強處,一是他們手上已經沒有物業,因此可以被當成首次置業者,不必交各種各樣的辣招稅;二是他們賣了樓之後, 手上有一筆現金,不必太依賴按揭貸款。因此,這批人是目前買樓的另一股力量,這批人不少。花旗銀行在去年說有10萬人,要消化10萬人的購買力也要一段時間。

日前在一個地產界的新春酒會中,遇上一群中原地產的高層,他們異口同聲地,很自信地說,中原城市領先指數一定會破175。地產代理向來是樓市向好時唱得更好,樓市向淡時踩多一腳。現在,這數以萬計的下錯車的人,是不是會馬上買樓再上車,還是繼續觀望?

中原城市領先指數(CCL)的走勢預測,就成了一股左右他們看法的力量,而中原城市領先指數是建基於二手樓買賣,今日二手樓市場為賣家所主導,放盤的單位不多,賣方不急於賣,叫價一般皆高於市價,往往經過幾輪的還價之後,買家不得不以較高的價格買樓,於是指數又再上升。

一手樓價難定基準

一手樓在理論上,無法製造一個指數,因此不易比較地產商的開價是高或是低,估值成為一門大學問,對地產開發商而言,新樓開價是更大的空間,開價開得高,賣不出,以後再減價也可能賣不出,開價開得低,一天賣光。但是,肯定是少賺了不少錢,而且,不同的地產商有不同的售樓開價策略,不同的推廣促銷策略,樓房的質量、口碑也所不同,就算地點相近,不同地產商就會開出不同的售價。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。