【置業安居】買樓勝買股？（曾淵滄）

有人把過去十年的中原城市指數與恒生指數的升跌幅度作比較，得到的結論是買股票真慘，投資10年得到的是負回報；10年前恒生指數32000點，目前只有25000點，但是10年前中原城市指數不足80點，如今155點，升足1倍。不單恒指如此，如果與恒指中的地產分類指數來比較，情況也是一樣，即過去10年，樓價升而恒生地產分類指數跌。

股樓漲幅相距可甚遠

這個比較帶來一個有趣的問題，地產商如果在10年前預知樓價會上漲1倍，不如把建好的樓收起來不賣，收到今日才賣。那麼，該地產商的股價是不是也會比10年前高1倍而不是倒跌？

上述的比較是不正確的，我們不能只是以過去某一個特定的日子與今日比較，10年前是股市旺盛期，恒指創歷史新高，比更早10年的1997年比較，恒指升幅達1倍，而2007年中原城市指數與1997年比較，則是倒跌的。

簡而言之，1997年至2007年這段時間，恒指上升1倍，而中原地產指數下跌25%；從2007年到2017年，則變成恒指下跌22%而中原城市指數上升1倍。為甚麼不同時段，股價樓價的漲幅跌幅差得這麼遠？理由是地產公司的股價並不完全反映地產公司的淨資產值。

股價難真實反映價值

在股市旺盛時，每股的股價是超過其淨資產值，相對地在股市淡靜時，地產股的股價往往較其資產淨值低許多，經常是只有五折、六折。換言之，若地產公司手上的資產淨值有1,000億元，股價所反映的市值可能只有500億、600億元。

這也是說，目前恒生指數之所以比2007年低，不是這些上市公司的資產淨值下跌了，亦不是因為上市企業的賺錢能力比2007年差，而是因為2007年股市旺熱，股價被炒高至比其每股的股產值還高。

今日則相反，股價遠比每股的資產值低，今日不少地產股的股價只是資產值的一半。換言之，如果2007年有地產商預測到今日樓價會比當年高1倍而收起樓房不賣，不見得其股價就能比2007年上升1倍。

如果我們再換個比較的年期，以1997年至2017年的20年來比較，1997年至2007年，恒生指數上升60%而中原城市指數上升55%，股價升幅又比樓價升幅多一點點。因為股價有時會高於上市企業的資產值，有時又會低於資產值，因此就出現了所謂價值投資法，價值投資法的基本原理是趁股價低於資產值時買入，等到股價高於資產值時賣掉。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市