【置業安居】買樓變成負資產（曾淵滄）

過去，樓價狂升，銀行限制按揭借貸比例，地產商為求賣樓，自己提供一按九成或二按九成，這也是為甚麼過去樓價上升時，多數人選擇向地產商買一手樓的原因。特別是上車盤、細價樓，也因此，地產商可以大幅調高細價樓的呎價。

現在，中原城市領先指數已經從高位下降一成，細價樓的跌幅更是超過一成，借九成買樓的人會成了負資產。

供應過多成大災難

有人認為，只要供得起，負資產不是問題。不過，筆者認為我們還是應該盡量避免負資產，必要的話忍痛賣樓。2003年為甚麼有人為了負資產燒炭？原因就是對前景一片黯淡。負債過高，而且也很可能失去工作，沒有收入，如何還分期付款，還不了，銀行收回樓房之後，以銀主盤的形式拍賣，拍賣後所得的錢仍不足以償還貸款，那時候，物業沒有了，仍然一身債，最後走上了絕路，2003年的教訓希望大家牢牢記住。

去年那些算得盡，很勉強地買樓同時借九成按揭的人現在開始面對壓力了。目前樓市的下跌不是供應過多所引起，而是股市急跌所引起，情況有如1997年至1998年，隨後而來的才是供應過多造成的大災難。那是2000年至2003年的事。

現在，歷史很可能正在重演，特首梁振英上台之後，努力地增加土地供應，但是梁振英所供應的土地，要等到2017年才可能入伙，2020年就變成供過於求，那時候樓價所面對的壓力會更大。

如果只是根據土地的供應事推測樓房的供應與需求，目前仍未到供應過多的水平。因此，股市的下跌使到樓價下跌提早產生。

勉強上車恐變禍根

股市是實體經濟的領先指標，去年年中，股市開始見頂下跌，現在，我們開始看到政府公布的經濟數據一個比一個差：零售業首當其衝，跌幅比2003年的沙氏年更大，沙氏來得急，去得快，再加上2003年5月1日開始的自由行，挽救了香港的零售業。但是，現在人民幣貶值，中國政府打貪腐，中國經濟增長放緩，過度依賴中國旅客的香港零售業恐怕會挨好長的苦日子，很快的零售業要裁員了。

股市淡靜，金融界同樣面對壓力，凍薪、裁員的傳言也出現了，供樓者最大的震驚就是失業。因此，過去筆者經常說買樓者不能算到盡，勉強上車，一定得預留現金以防萬一，比較理想的現金餘額是可以足夠兩年按揭分期付款的總金額，那等於說萬一失業，自己仍然可以供樓，供多兩年，以兩年的時間找工作，等經濟復甦。買樓者要做到比銀行更嚴格的自我壓力測試。

 

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。