【置業安居】跟股神投資商業物業 (曾淵滄)

中原城市領先指數（CCL）連續17周破頂之後，於上周出現首次的調整，下跌0.48%，我們當然也不應該一見到調整就認為樓價見頂，畢竟，0.48%是很小的調整，甚至可以是統計的誤差，後市如何仍有待觀察。

很多次提到樓市會受到股市影響，目前股市也的確是在高位徘徊了一段時間，升升跌跌，波幅不大，這也多多少少影響了樓市。再加上近一段日子沒有大型新樓盤開售。因此，二手市場也就失去一個參考的指標，相信中原城市領先指數也會在現水平徘徊一陣子再尋求新方向。

專業物管公司助收租

股神巴菲特（Warren Buffet）近日投入3.77億美元買下一隻美國上市的房地產信託基金（REIT），買REIT等於買一籃子的房屋來收租，根據條例，REIT必須把收益在扣除開支後全部派給股東， 巴菲特投入的資金不算多，但是很有啟示性。他在告訴全世界，美國經濟正在復甦，房屋租金在上漲，他也告訴我們，買REIT收息可能比買樓買屋收租更好，還有，多數的REIT所持有的物業是商業物業，因此，巴菲特也在告訴大家，商業物業的前景很不錯。

在香港，買樓收租的人多喜歡買住宅，比較少買商業物業，理由之一是商業物業的租金收入很不穩定，波幅很大，在經濟差的時候，往往丟空很久也租不出，因為做生意的人少了。住宅的空置率則較低，經濟好，經濟差，沒有樓的人還是得租樓住。個別投資者資金有限，如果孤注一擲買商業物業而租不出，心裏會很不舒服，如果還得付按揭貸款的分期付款，更有資金周轉問題。因此，與其投資一個，兩個商業物業，不如投資REIT更化算，讓專業的物業管理公司替你收租。

槓桿作用為買樓好處

許多人買樓，不論是住宅或商業物業目的是等資產升值，REIT也一樣會升值，只要租金收入能長期上升，REIT的股價也一樣會上升，領展（00823）就是最佳例子，領展上市近12年，股價上升5倍，反觀中原城市指數，過去12年，上升幅度只是2倍，領展跑贏了住宅的樓價。

當然，領展是比較特殊的例子，香港眾多的REIT當中，也只有領展股價能如此不斷的反覆上升，理由是領展所持有的物業能不斷地升級，一升級就加租，不論經濟好壞都有條件加租，巴菲特買的REIT恐怕升值的能力還比不上領展。

有人喜歡直接買樓投資而不是買REIT，另一個很重要的原因是槓桿作用，買樓可以借錢，只要每月依時還分期付款就可以無憂。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。