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【置業安居】農地轉換 樓價不跌 (曾淵滄)

【置業安居】農地轉換 樓價不跌 (曾淵滄)

今年,香港地產商通過補地價將大量農地變成住宅用地,提供了至少1萬伙額外的住宅單位,會不會影響樓價?答案是不會。

因為今年補地價轉變土地用途,至少要3至5年後,這些土地所建出來的樓房才會推出市場,要5至7年後才真正落成入伙。3年後推出市場的也只是樓花,增加樓花供應所產生的壓力比真正入伙小,理由是真正入伙時會提供大量租盤,租盤增加打壓租金升幅,租金受壓就會影響樓價。

短期沒有下跌誘因

1997年至1998年,在八萬五計劃下,土地供應大量增加,不久之後,樓價也真的下跌。但是,當時樓價下跌與八萬五無關,樓價下跌是因為股市下跌,股價下跌是因為亞洲金融風暴。因此,1998年當亞洲金融風暴結束,股市回升,樓價也回升。

那時候,在八萬五計劃下,新增的土地供應仍然未變成樓房或樓花供應市場,八萬五計劃下所提供的新土地得等到2001年才變成樓花供應市場,要等到2003年至2004年才落成入伙,樓價也在2003年跌至谷底。

從上述的樓市歷史來看,今年大量增加的土地,應該最早要等到2020年才會出現樓花,2022年才能入伙,也就是說,今年新增的土地供應,要等到2020年才會對樓市造成壓力,對絕大部分買樓自住的首次置業者而言,2020年是很遙遠的事了。對股市而言,那就更遙遠了。樓市的周期長,股市的周期短,投資者更加不可能預測2020年的股市,而股市的確會影響樓市。

因此,除非,金融市場出現災難式的爆跌,短期內樓市的確仍沒有顯著下跌的誘因,首次置業者依然會急着入市,首次置業者除了年輕人外,也包括下錯車的中年人,對下錯車的中年人而言,再度上車的誘因更大,因為他們賣了自住的樓房之後,每月要交租,交租是會心痛的,心痛自己為他人供樓。

供求問題4年可解

當然,比較之下,2017年地產商賣一手樓花的金額也創歷史新高,成交宗也創10年高峰,這也說明過去5年梁振英時代的土地供應也的確在增加中,估計2018年樓花的供應依然會再增加。不過,要真正大幅增加,還得等今年額外大幅增加的土地變成樓房供應,如果特首林鄭月娥的「官商合作」計劃能夠繼續成功的推行,估計香港樓房「供不應求」的問題會在2022年初步得解決。

作者:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。