【置業安居】金管局新招非為壓樓價 （曾淵滄）

香港金融管理局再推出逆周期措施，這是樓市上升周期中的第八次，目的是收緊按揭。自用而非首次置業者按揭成數由六成降至五成，貸款額由最多500萬元降至400萬元。購買高於1,000萬元單位者，按揭成數則降為四成，非自用，或公司持有的非首次置業者，按揭成數一律由原本的五成降為四成，工商物業及車位；非首次置業者的按揭成數，更是降至只有三成，除了收緊按揭，主要收入來自香港以外的首次置業者，其按揭成數更是降至三成。

預防措施 降銀行風險

除了收緊按揭，主要收入來自香港以外的首次置業者的銀行壓力測試標準也收緊，「供款與入息比率」的上限由六成下調至五成，非首次置業者則由五成下調至四成。與此同時，金管局也要求銀行增加資本金以提供按揭貸款，風險權重下限由15%提高至25%。

很多人把上述新措施稱為打壓樓市的新辣招，但是，新措施推出後，荃灣西鐵站上蓋「海之戀」新樓盤推出，依然是輪購對象，推出樓花單位一日沽清。

很明顯的，金管局的新招不是為打壓樓價，金管局的目的只是保護銀行，避免銀行在樓市借出的錢太多，將來樓價下跌時銀行可能面對的風險。而且，金管局也希望通過增加銀行的資本金要求迫銀行加息，但是，至今為止，仍然沒有一家銀行加息，結果是銀行少賺一點錢，為了競爭，依然不敢加息。

新措施無法達到打壓樓價的實效，最重要的原因，是整個市場依然錢太多，全世界的量化寬鬆所製造出來的錢依然多得很，也多到無處可去，只好用來搶購物業。金管局限制買樓者的貸款成數，自然有地產商提供貸款，更有地產商推出「3年只供息，不必還本金」的買樓貸款安排……地產商財力雄厚，取代銀行的按揭生意，看主要地產商之一長實地產（01113），近年來錢多到不斷地回購自己的股票，是現金太多而又缺乏投資機會的最明顯證明。

雙管齊下 才可壓樓價

目前，樓價上漲並非香港獨有的事，世界上許多城市的樓價亦上升，基本原因之一是錢太多，只有在聯儲局一而再三加息，同時收縮資產負債表，即回收過去所印的鈔票之後，全世界的錢才會減少，錢少了，樓價自然下跌。

過去3年，新加坡樓價下跌，於是新加坡政府開始放寬打壓樓價的措施，一放寬，樓市馬上回升。當然，新加坡與香港最大的不同是樓房的供應，新加坡與香港同時推出打壓樓市的辣招，而且辣招也大同小異。但是，香港除了印花稅的辣招之外，樓房的供應無法大幅增加，因此，樓價仍然在創新高，而新加坡則雙管齊下，一面出辣招，一面加速建房屋，樓價就下跌了。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。