【美國提早加息】香港樓市仲有無得玩？

美國聯儲局調高當地通脹及經濟預測，最重要是2023年美國可能加息兩次，較原先預期為早，美國加快進入加息周期，香港樓市如何招架？答案要睇有無負利率。

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香港今明年保低息

本港實施聯匯制度，香港遲早要跟隨美國加息，但現時本港銀行水浸，銀行體系結餘超過4,500億元歷史水平，與樓按相關一個月拆息超低，只有0.08%至0.09%，供樓成本低。今明年本港息口料保持低企，直至2023年美國正式加息，香港息口及樓市才見變化。

加息不單影響心理，更令借貸成本升，影響樓市等資產價格。另外，現時本港大部按揭以H按為主，拆息向上會加增供樓負擔。

2016年因加息樓價轉跌

過去美國加息曾經令樓價回軟。根據差估署資料，香港樓市在過去10多年出現三次下跌，分別是2009（因金融海嘯）、2016年及2020年（因疫情）。而2015年美國步入加息周期，於2015年及16年各加息1次，其後在2017年加息3次，中間2016年本港樓價最多跌約8.3%。

負利率勢推高樓價

除了睇銀行利率，亦要計埋物價。香港由去年7月起已出現通縮，直至今年4月才轉為通脹0.7%。香港現時存款利率差不多是零（定存除外），而通脹是0.7%，香港已出現負利率-0.7%。

假如全球通脹再升溫，非短暫情況。假設香港跟隨美國加息，存款利率升至1%，但通脹更升至3%，香港仍出現負利率2%。通脹勁，而銀行遲遲又唔加息，更加令人唔想揸現金，以免再俾通脹蠶食，令物業等資產需求更大，負利率間接推升樓價。

反之，如果加息下，銀行利率升，而出現通縮，即出現正實際利率，對樓市不妙。

所以未來樓價走勢，不單要睇供樓利率，亦要睇存款成本利率同物價走勢。