【股市新談】物管股仍然有光明的前景（彭偉新）

近期大市由低位27,578點反彈接近1,000點，多類股份均能由低位反彈，令到投資者的視線及焦點變得較為分散，特別是在今次的反彈市中，不少之前被券商唱淡的股份，包括汽車股、內房股、手機設備股等，均見到最少10%的反彈幅度，而且部份股份更在業績公佈後持續破頂。雖然恒指在7月已經出現三次跌至整個升浪總升幅的38.2%回調目標水平27,675點後隨即反彈，不過，筆者仍然對於大市已經見底抱有保留，主要是因為市場投資者在反彈期間的入市態度仍然審慎，而且在大市回升的期間，散戶的資金流亦見得較為主動，而散戶在部署上有資訊不足之處下，錯判市況的機會很大，因此，在恒指持續反彈，並重返28,500點以上水平後，筆者認為回調的機會更大。至於大市能否再有突破又甚至扭轉整個下跌走勢呢？以現時的大市動力以及資金流的情況，相信投資者暫時難如願以償。萬一恒指再度下跌，並技術上真正跌穿27,675點的支持，投資者到時更要積極進行減磅。

雖然大市仍然難以看好，但筆者相信近期表現仍然向好的物業管理股份仍然有較佳的前景，主要是因為內地居民在選購物業時，除了物業的地理位置外，整體配套更是不可或缺的因素。對於商品房的買家來說，是否能安居樂業，物業管理是否到位的確是很重要的因素，而近年亦有非常多的內地地產發展商把原有的物業管理分拆出來，一來可以令到物業管理業務的價值可以在市場上體現出來。而市場上的物管公司除了主要業務為物業管理外，亦有提供業主或非業主的增值服務，又甚至有提供零售網絡及餐飲業務。而該種安排的原因是可以為住戶提供一站式的服務外，非物管業務的毛利通常都可以較高，因此，多數的的內地物業管理公司在非物管業務的比重偏高。

就以雅生活服務(3319)為例，2018年上半年的5.75億元人民幣收入中，物管業務所帶來的收入只佔51%，而40%是家居代理，另外9%為廣告及其他部份，因此，除了物業管理的業務是重要業務外，其他部份亦為物管公司帶來重要的收入來源。甚至由於物業管理的業務未來要與更多的同行競爭，未來管理費的增長可能會較少，而物管公司需要依靠增加在管總建築面積來抵銷收費增長較慢的不利因素。就以雅生活來說，集團2018年上半年在管理費的加幅只有1.6%，由2017年的每平方米2.97元人民幣上調至每平方米3.02元人民幣。在收費升幅較低下，但其在管總建築面積則由2017年上半年的0.71億平方米增加至1.09億平方米，而相比去年年底時的升幅亦有39.3%。由於預期集團的同系公司仍然會繼續有新的項目推出，而且更已涉足在第三方的物管業務，因此，筆者相信集團取得新管理合約的機會很大。

雅生活的股價自上市以來一直受到投資者的關注，股價由上市時最低位8.98元開始上升，並最高曾升上17.08港元，升幅雖然已接近一倍，但在基本因素未有改善，而且預期下半年整體盈利可以維持高雙位增幅下，股價有望進一步向好。若果以上市後主要阻力位16.20港元作為回調起步點計自，股價在跌至12.44港元後，股價近日反彈已收復了回調幅度的61.8%，預期股價可以重返之前在16.20港元的水平，投資者可以留意該股的整體走勢。

圖表：雅生活的股價走勢圖及技術走勢

京華山一研究部主管