【脫苦海講樓】縮水單位的背後原因（脫苦海）

近年新建的住宅項目有一個趨勢，就是單位的面積越來越細，團結香港基金發表報告，指出新盤單位平均面積將由2016年的785呎，下降至2019年的670呎。

新盤越來越多一房以及沒有間房的開放式單位外，最近就有個樓盤將595呎的單位間成四房，若以類似面積的單位，以往只會間作兩房，意味著每一間房的面積都一同縮水！甚至連最新推出的出售公屋綠置居項目景泰苑，最細的單位面積只有192呎，連200呎都沒有。

單位面積越建越細，最直觀的原因是在樓價高位之下，要令到銀碼降低，就唯有減少每個單位的面積。而降低銀碼，除了令到更多人有能力購買之外，在稅務上和按揭上也可以獲得好處。

比如印花稅是以累進式計算的，銀碼越細稅率越低：200萬的稅率為1.5%、300萬就升至3%、400萬就升至4.5%。無論對於自住者或者投資者來說均是越細越著數。至於按揭，現時700以下的單位都是六成按揭，若果申請按揭證券公司的按揭保險二按，450萬以上最多只能按八成，450萬以下則可在特定情況下獲得九成按揭。

但站在宏觀的角度，將單位面積縮水，可以在同樣面積土地之下提供更多的單位，比如政府就推出不少「限量地」和「限呎地」，就是要求發展商減少提供大單位，亦可幫助政府在每年供應單位數目上更易達標。可以無怪乎連居屋和綠置居都要提供細單位，副作用就是買入縮水單位都就要動腦筋在怎樣使用。