【買起全世界】中國客東京爆賣？

近日有報導指東京郊區新樓滯銷，更出現內地和台灣買家拋售物業的情況。不過一向有留意日本樓市發展、《亞洲輕鬆置業》的作者梁敏就認為，情況並沒有這麼誇張。

「外國人在日本買樓要做按揭很難，因此大部份人都要以現金全數支付樓價。既然沒有按揭壓力，若很多人同時賣樓，樓價大幅下跌，但這些樓又有穩定的收租能力，若你是業主，你會不會賣？」梁敏解釋，目前東京的確比數年前樓價顯著上升了，平均也有三至四成，個別有更大的升幅。他的確見到有人因為見賺幅已多而放盤，但往往因不能賣到心目中的價錢，而繼續將單位保留收租。

「日本樓市一向比較穩定，可能稍便宜出售已有承接，很難說到『掟貨』。事實上東京已升了不少，的確令不少投資者將目光轉投大阪和福岡，可以預期東京將會有一般時間表現較為牛皮。」梁敏指出，另一個投資者離開東京市場的主因是累升一段時間以後，東京置業的門檻較高，入場費往往介乎1000-1400萬日元（約70-100萬港元），相比之下大阪約700-1200萬日元（約50-84萬港元），福岡約400-600萬日元（約28-42萬港元），就低得多，加上一般要以現金全數支付，金額較低的確會較多人入場。

梁敏指出，近兩年大陸買家顯著減少了，並不代表他們不看好日本，反而很可能與國家嚴控資金流走有關，「現在內地人要將資金帶出境很困難，若跟銀行說錢是用來做貿易、買貨用的，必需有貨單做證明。若跟銀行如實報告是用來投資海外物業的，銀行就會拒絕滙款。幾年前這方面是鬆很多的。」他笑言內地客若真的在日本大幅掟貨，套現得來的錢會用來做甚麼？難道拿回大陸的銀行去嗎？若套現來再買其他地方的物業或做其他投資，事實上日本樓平均有五厘回報，有些甚至更高，要在環球市場找這種物業投資機會也不多，理論上也是一動不如一靜的。

他認為未來一兩年，東京樓市未必會再急促上升，而福岡等樓市可能升得較好，因為基數較低，同時不用擔心大跌，「本來只值400萬日元（28萬港元），加上收租情況不俗的話，你認為還可以跌到哪裡去呢？」