【買起全世界】墨爾本供應過剩 Airbnb另類投資選擇

澳洲一向是香港人熱愛置業的國家，而已多年被選為全球最宜居城市頭幾位的墨爾本更是不少港人移民和升學的首選。但若單純以投資角度看，墨爾本樓市卻存在不少隱憂。當地樓價近年顯著上升，令政府推出多種收緊政策，不單外國人買樓要支付更多稅項，政府考慮推出空屋稅也為海外買家增添煩惱。但假如你仍被這個宜居城市吸引，或看好整體樓價將會繼續上升，而買墨爾本樓，可能就要考慮短租合約，雖然不穩定，但分分鐘回報比長租更理想。

為甚麼要考慮短租呢？主要原因是墨爾本市中心出現供應過剩的問題，澳洲儲備銀行更點名指墨爾本市中心和布里斯班市中心出現供應過剩問題，情況令當局關注。AP Assets區域銷售董事張芷君坦言，墨爾本人並不太喜歡住在市中心，令CBD附近空置率較高。不過近年興起短租文化，「例如父母來墨爾本探子女，或短期公幹的公司客」，這些人可能短則租數星期，長則租3-6個月，短租租約一般較長租的租金為高。若更將物放上旅遊租屋平台Airbnb，由於租金以日計算，往往回報更高。「一般長租租約在扣減所有成本後，淨回報約4.2%，若以短租方式租出，計及空置時間，仍有高達10%的淨回報。」張芷君解釋說。

若考慮樓價升值速度，市中心商業區一帶可能不是首選，「墨爾本自去年至今年，平均樓價升幅約9.8%，墨爾本東區升幅約7-10%，同期市中心CBD 升約5-6%。」張芷君解釋說。不過考慮的若是短租，市中心就會更理想，因為短暫停留的旅客除非有特殊原因，否則都喜歡住近市中心。「目前CBD 一帶一房單位入場費約42萬澳元（相當於港幣約250萬元），兩房單位則約70萬澳元起（相當於港幣約400萬元），兩房單位的價格已連車位。」

海外買家一般會使用租務代理服務，一般情況是代收租金的話，每月收取租金約5-8%作服務費，而當租客遷出，要找新租客時，租務代理會收取約相當於一個月租金的服務費。若要做短租，這筆佣金支出豈不是很重？「我們旗下的租務代理公司在處理長租時，約收取相當於月租的8%，不過若處理短租，包清潔及找租客，我們只收取租金的10%。」張芷君說。若有這種租務代理的支援，短租賺高回報也可輕鬆達到，當然，買家也要了解清潔這麼優惠的代理條件，會否附帶其他條款細則等限制。