【買起全世界】日本商舖和寫字樓 是否買得過？

股市暢旺，不少成功贏錢的朋友，也想到要套股換樓。但今時今日，要套股換港樓成本實在太高，而最近重新又多人談論起日本樓來。始終日本樓在1,000-1,500萬日元之間已有大量選擇，折算港幣才70-100萬元，是套股利潤的合理區間。

近年東京和大阪這兩個主要城市的樓價已累積了一定升幅，當然前者實際回報仍有4厘以上，後者更有5厘以上，仍然相當吸引。但近年日本經濟有服甦跡象，GDP表現也好過預期，於是開始有人留意當地的商用物業，因為經濟好，這類物業可能會有較住宅更佳的表現。但原來在日本，買住宅和買商用物業所面對的稅務問題是非常不同的。

身為外國人業主，若手頭擁有的是住宅單位，租住的是個人，每月的租金可以100% 收足，到了年底，當然理論上也要報稅，但只要在日本的收入不多，理論上不必交稅，或只需要交很少的稅金。但若你的租客是法人，即是公司，無論那單位是商舖、寫字樓，甚至是用來當宿舍的住宅，都要每月被徵收「泉源稅」。

非住宅物業要交泉源稅

甚麼是泉源稅呢？就是當房東是「非居住者（外國人）」時，租客有義務每月將應當繳交的租金，先行扣除一個部份交予國稅局，代「非居住者」納稅。有說這是因為國稅局要向外國人查稅和追稅不容易，因此有這個制度出現。不過，如果承租的是個人，那就沒有義務代交泉源稅。

這個稅收是多少呢？約20.4%。租客須每月預先扣除這個比例的租金，餘額才交給業主。不過，若這外國人業主能拿出關於出租的開支證明，以及在日本總所得不多的證明，其實可以向當局申請退稅。但泉源稅的問題其實頗大的，包括以下各點：

一，對租客來說很麻煩

租客有義務每月代為交稅，即多一重手續要做，若可選擇日本人業主的單位，就可免卻這麻煩，站在租客立場，那是比較方便的事。

但可否與租客自行協議不報泉源稅呢？第一，若被稅局發現了，租客是會被國稅局追收稅項的，第二，租客是法人，相關物業租用支出理論上也會上報稅局，作扣稅之用，他也沒有不報稅之理。

二，退稅的麻煩

理論上外國人業主只要持有足夠證明，也可以申請退稅。不過，要做退稅，就要聘用「稅理士」（類似會計）去幫忙，那已要一筆額外開支；而且，每月已被預先扣了一筆，到年底才能退回，那也頗麻煩。

三，出售的麻煩

當你出售時，若物業的樓價在一億日元以上，或非居住用的，新業主也要先幫你扣去約值樓價的10.2%作泉源稅，餘下的才由你收取。在這個情況下，無論新業主是個人還是法人，也需要代為繳稅。若你的單位不是相當便宜或精奇罕有，要出售時便較困難了。

的確，市場上有人會以不轉名的方式作買賣，即你付錢買了，但在日本的紀錄裡不是你名下，而是某日本人名下的。這種操作在短線買賣上尤其活躍，而且甚麼稅都能避了，不單泉源稅。不過，這裡的風險也不小。如想安心收租，做個無憂投資者，這種做法就不太建議了。