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【買起全世界】買新發展區回報大定風險大 視乎政府有冇貨賣!

投資海外物業,可以分兩類,一類是購買穩健的成熟市場,另一類則鍾情新興市場如泰國、馬來西亞等,這些國家經濟發展蓬勃,處處有新基建的計劃以至動工,資產的升值預期較佳。然而,高回報當然附帶風險,選擇投資對象時有甚麼要注意?

不少人在購買新興市場的物業時,都要在「市中心」與「新發展區」之間取捨。市中心固然在租金回報和保值方面有較大的信心,但價錢比較貴;新發展區通常是在鐵路等大型基建計劃的旁邊,不少可能仍在施工甚至計劃之中,所以投資者需要熟悉該地區的發展,例如是否包含在政府的大型經濟規劃等,以考量其前景。

海外物業顧問帝皇地產近期在港推售泰國首都曼谷一個項目,乘地鐵到市中心約20分鐘,項目880個單位分一至兩房間隔,入場費折合港幣約110萬元,預計2022年落成。董事總經理陳卓明指,該物業為興建中的高鐵沿線,該鐵路將會串連曼谷、東部巴堤雅至羅勇的三大機場,亦是泰國國家規劃中,致力發展曼谷以東作為工業重鎮的「東區經濟走廊」的一部分。

他說,泰國近年樓價升幅較快,預期的租金回報由一兩年前的6厘降至約5厘,扣除稅項和租務代理成本後,實際回報約4厘。

但有觀察認為,泰國軍政府在處理經濟問題的執行能力一般,政變5年以來經濟增長跑輸周邊國家,亞洲開發銀行預計,越南、菲律賓、以至緬甸等國家去年增長都有約7%,而泰國則估計只有4%,而且外資直接投資在東南亞的份額,在5年間急跌超過一半。分析指耗資超過510億美元的東區經濟走廊,以至更宏大的「泰國4.0」經濟轉型計劃是否能帶來政府所說的效益仍然有待觀察。

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話雖如此,中國的資金正推動當地樓宇的需求,陳卓明舉例說﹐在2017年,購買泰國樓內地客與香港客數量相約,到18年內地客的比例已多了一倍,預計內地投資需求將與日俱增。

另一方面,買海外樓,需要考慮資金安排。港人直接敘造按揭並不常見,通常是以自有資金,或者利用在本港已擁有的物業,透過加按等方式融資,再去投資泰國物業。這樣的好處是能夠利用本港的低息環境,並一般低於當地物業的租金回報,租金收入能夠支付供樓成本有餘。若果有需要直接造按揭買泰國樓,亦有個別泰國銀行的香港分行與發展商合作推出按揭計劃,借出本金以港元計算,息率為本港銀行同業拆息(HIBOR)加4厘。所以本身在香港有樓的人士,在融資方面較有優勢。

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