【趣遊樓市】林鄭房屋新政分析（脫苦海）

特首林鄭月娥剛剛公佈了首份施政報告，筆者發覺是一整套重整香港房屋階梯的政策，茲分析如下：

1. 公屋政策

擴大綠置居，其實就是減少公屋新供應，比如2018年年底把位於沙田火炭的4,000多個新公屋單位，轉為「綠置居」單位出售。其實就是將新建的公屋出售，然後騰出舊有公屋單位。從政府的角度，出租公屋基本上是蝕錢的，但是綠置居可以幫助房署套取資金，減少虧損。至於站在居民的角度，雖然租住新屋的機會減少了，但是同一時間交通更方便，社區更成熟的舊公屋供應增多，變相可供選擇的地點更多。當然，對於揀樓三次都揀不到的人來說，就未必受惠。

2. 居屋政策

「白居二」計劃恆常化，其實就是將未補地價的居屋市場擴大化，更多符合綠表資格人士除了可以抽新居屋外，亦可以選擇抽白居二去買舊居屋。雖然政府和房署會收少了補地價，但站在綠表人士的角度，是多了選擇，對於現有未補地價居屋業主，亦可以在不補地價之下賣樓套現，相信另外一輪的未補地價居屋升浪可以預期。

3. 港人首次置業先導計劃

土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地，即是不會減少公屋和居屋的土地。初步構思是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除興建私人房屋單位外，須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位。典型的例子是會德豐在大埔洞梓的土地。另外，明年年底在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道估計可提供約1000個單位的住宅用地，推行先導計劃。

出售對象的資格由政府規定，包括是居港滿七年的香港居民，從來沒有在香港置業，單身人士的每月收入不超過34,000元，而二人或以上家庭則不超過68,000元。不過，最關鍵的是十年政府回購機制，基本上是局部切割升值獲利的機會，這個機制其實可以考慮加入在新居屋的條款，既然買家是以解決自住為目的，購入後十年來都不可獲利的要求是合理的，政府回收單位之後可以賣給下一個受惠人。

4. 過渡性房屋

即上篇所講的，是否要走回頭路的問題，報告列出的方法包括：

(1)善用政府閒置建築物，推出租住單位；

(2)支持由香港社會服務聯會試行的「社會房屋共享計劃」；

(3)房協資助房屋未補價的單位以低於市值租金出租給有需要的家庭；

(4)研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋；

(5)協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋。

其實就是在公屋輪候冊的居民，可以申請由政府直接或間接提供的過渡性房屋，當這些居民抽到公屋後，自然就會將單位交出來，令到其他有需要的人士或家庭受惠。這樣可以解決臨時房屋會被長期佔用的問題。

總結一句，就是將公營房屋的功能回歸到純屬居住，至於私樓市場就自由發展，而換樓階梯的終點，在港人首次上車盤，卻局部局部切割升值獲利的機會。所以買私樓的，就不用想拿政府的優惠了！