【趣遊樓市】深度詮釋林鄭樓市新政（上）（脫苦海）

上星期香港特首林鄭月娥的第一份施政報告，對好多方面都有涉及，甚至有點兒顛覆性，其中一點少人談論的是重建灣仔三座政府大樓，2015年筆者在本欄已經有講及當時已落實的搬遷細節，估不到現在仍然未完成，只不過林鄭將這三座大樓連同旁邊的港灣消防局，連同2015年梁振英施政報告提及將沙中線會展站上蓋一併撥作興建會展新翼，而長遠亦會將灣仔運動場納入，鞏固香港在亞太區會展業的地位。大家不要以為小事，會展業是現時香港少數低門檻的高增值行業，對於不少香港人的未來都很重要。

筆者在當日對林鄭的樓市新政已有所分析，之後留意到坊間各界的回應，但總是看不到從香港整體作出分析，反而不少利益相關團體，拿著一些局部政策來落墨。

典型的例子有認為大搞綠置居來代替出租公屋是幫不到基層市民，因為公屋的總量沒有多到，反而因為原公屋居民買了綠置居後交出單位，要還原裝修後來可以供給輪候人士居住。那麼實際會花多少時間呢？據政府的資料，一般公屋還原單位需要大約六個星期，筆者估計因為這個周折，大約會令到整個流程減慢半年左右，意味著輪候公屋的人要多等半年。

其實大家想一下：林鄭很明顯不是魔術師，是沒有能力變出新的土地出來，所以新增的「港人首置上車盤」（首置盤）也要打發展商的主意才能有土地。既然不能夠在數量上增加公屋，那麼就從質量上作出調整。第二個綠置居計劃將會是火炭城巴車廠舊址的公屋計劃，既然安達臣道公屋都被批評為開荒牛，那裡火炭綠置居相信亦是一樣。

可是將之轉為綠置居出售居屋，卻會大把人心甘命抵地購買，原因是上屆政府嚴打公屋富戶，已經令到不少人要另謀出路，但私樓水平那麼高，又怎樣上車呢？當然，可以用白表資格參加居屋大抽奬，但是綠置居只供綠表人士申請，變相令到某些住戶可以在交回公屋之餘，爭取到綠表資格的剩餘價值。同時綠置居不同首置盤，買入後是可以獲得增值的。

或者有認為：政府要賣公屋，為甚麼不重推「租者置其屋」，即揀選一些公屋，容許租戶出錢買入正在居屋的單位呢？當年的「租者置其屋」，目的是在居屋不能獲厚利之下，用出售公屋的方法為房署籌錢。眾所周知出售公屋是長期虧蝕的，但是當年出售公屋卻不能為房署帶來足夠的現金流，結果就要分拆領匯（即現時的領展）的商場和停車場。

歸根到底，居屋被要求提高折扣，已經不能夠再提供現金予房署，但租者置其屋因為是舊樓，也賣不了多少錢，更加附送一大串因為業權不統一而衍生的管理問題，這些已經賣散了的公屋，廿多年後要重建的話，又將會是一個老大難的問題。

怎樣一石多鳥地解決這一連串的問題呢？要賣公屋，又要賣得好價，自然是賣新的公屋。新公屋是新位置，人們抱怨做開荒牛，除了安達臣道之外，還有水泉澳都有這個問題，但由租轉買就可以避開這個問題，大家想一想「癩痢頭的兒子是自己的好」這句說話。

至於另外一個好處，官方亦已經講到出口：不少交出來的公屋單位，是位處市區的。言下之意，各位公屋輪候冊上的人士，要你們等多半年，但是多了很多市區單位可供選擇，如何呢？雖然諾貝爾經濟學獎得主說人類不是永遠理性的，但等半年有較多市區單位選擇，而不用一揀二揀三揀都揀不好單位，相信遲早都會有人想到這個好處。

至於首置盤和私樓的部份，下回分解。