香港股市已收市

【趣遊樓市】白居二後遺症Part 2(脫苦海)

白居二先導計劃推出時攪珠。

上任特首梁振英曾經推出白表購買免補地價公屋及居屋單位(白居二),現任特首林鄭月娥將之恒常化,目的除了可令更多市民以免補地價資格買白表居屋,同時也令到現時的白表居屋業主較易賣樓。在自由市場,當一件商品的變現能力(liquidity)提高時,相應地價格會上升,因為更多的成交將更快速地反映市價變動。

 

白居二政策的這個特點,在上屆政府時已經顯出來,雖然有人計算過若以白居二表格到手時計起,居屋第二市場並沒有跑贏大市,但若果將計算的時間提早到宣佈白居二的時候,就可以明顯地看到,無需要文件到手,消息一出業主們已經提高了叫價,並不必要等買家出現才加價,這就是「理性預期」(rational expectation)。

 

今次新的白居二政策,同樣地引發了這種理性預期,未補地價的居屋價格節節上升,最近一個案例是在奧運站附近的居屋富榮花園,一個高層三房實用面積592平方呎單位,以第二市價703.8萬元成交,成為該屋苑首個造價突破700萬的單位,平均呎價接近萬二。

 

不單只未補地價的居屋價格上升,就連已補地價的居屋也一同被帶動,出現大面積的創新高成交。當然,會有人指責,這不是令人更難於上車嗎?事實上不少購買力是源自於對樓價的理性預期,因為預期現在不買,遲點買又要貴一點。同時現在買了就可以享受到未來升值的預期。但事實上是任何置業的資助措施,最後的結果都是刺激性需求,難道政客們會因此而不要求政府提供更多嗎?