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香港股市 將在 1 小時 31 分鐘 開市

【趣遊樓市】落錯車,可以點樣?(脫苦海)

花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,就樓市問題每季訪問超過500名香港市民,其中顯示過去10年內,推算有36萬人在出售物業後沒有再次置業,當中有20萬人直到現時也沒擁有任何物業。

花旗銀行零售銀行業務主管林智剛給出的建議是:「有置業需要但首期資金暫時不足的市民,可考慮運用按揭保險計劃取得更高按揭成數,再配合適當的財富管理配置,圓置業夢並不是完全沒有可能。」

理工大學會計及金融學院副教授林本利根據統計處數據,計算落錯車人數,2006年自置居所家庭比例為52.8%,2016年則為48.5%,按本港家庭數目250萬戶計算,有約10萬個家庭落錯車後再難上車。

林本利給出的答案是建議政府可以用兩大招數紓緩樓市壓力,其一是調查內地人以個人或公司身份買樓,背後是否牽涉黑錢,堵塞內地人南來買香港樓;其二是政府向公眾宣傳方式,應該要宣傳香港有大量農地未發展,而房屋數量本身是足夠的,因為香港有250萬戶家庭,同時有270萬個住宅單位,不足的原因是有人囤積居奇。

筆者的意見則是,父輩有大把錢還可以成功靠父幹,政府大把錢可以示威請願,銀行大把錢難道可以打劫銀行?筆者多年前已在舊作《置業進階筆記》指出:

chart

「住宅單位數量在1989年開始便超過家庭總戶數,即表示『屋多過戶』,雖然在1997及1998年曾經跌到只超出約50,000個住宅單位,但由2001年開始住宅單位均超過戶數15萬以上,供過於求下似乎樓價下跌是理所當然,但為甚麼由2003年開始樓價卻可以節節上升?即使「屋多過戶」,只要把置業付諸行動的人多於樓宇的增長,樓價就會上升。1992至1996年,「屋多過戶」達到11萬間以上,樓價卻節節上升;1997至1999年縮到只有5-6萬間,卻是大跌市。可見有效需求並不受「屋多過戶」左右。」

至於說香港大把地,絕大部份是郊野公園和水務署的集水區,另外有由新界居民和發展商擁有的農地,即使將之稱為「棕地」,也改變不了這些是私人財產的性質,同時由於香港是自由經濟體系,所以無法禁止外來資金購買資產的。

剛巧最近雅虎也有一篇這樣的報導:我人工$70,000 喺香港一世買唔起樓

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%88%91%E4%BA%BA%E5%B7%A5-70-000-%E5%96%BA%E9%A6%99%E6%B8%AF-%E4%B8%96%E8%B2%B7%E5%94%94%E8%B5%B7%E6%A8%93-092108176.html

我好記得我哋第一層樓響將軍澳,500呎細單位賣400萬。

可惜無耐就遇著金融風暴,層樓一跌只值 200萬。

日子一天一天過,好在沙士終於消失了,我層樓樓價亦慢慢升返,層樓終於值返300零萬,雖然距離我當日入市都仲有段距離,但見自己啲積蓄儲到啲,加上真係好想換樓,於是,決定賣咗層樓,換間大屋。

我同太太唔想再住將軍澳,又睇中咗西九四小龍,決定重新開始新生活,但我係一個好驚死的人,唔係幾敢入市,於是租住先。當時月租萬零,我負擔得起。

點知樓價一路係咁升,仔女開始大,開支樣樣係錢,加上老豆老母年紀大,要住老人院,雖則有細佬妹,但我做大,當然要負擔大啲,七除八扣,有數得計,活在香港,十隻指頭要養,7萬蚊根本唔係錢,其實份糧都係緊緊夠。

我知自己係無用,錯失咗好多入市良機,只係真係唔太多人明白,一個中年人,上下夾心人,真係唔敢搏,終於,我到今日都仲未上返車,仲未買到樓。

筆者也識得不少人,在樓市低位買到樓,可惜之後見層樓升值百多萬,「毅然」賣樓,話諗住可以第二時跌市低位買翻,結果就不問可知。樓價除了一些看得到的原因,如量化寬鬆、炒家肆虐(?)、外地人炒貴晒之外,還有一個看不到的因素,是樓價上的的主力。

以下是最新公佈的家庭住戶每月收入中位數,大家可以計算一下五至十年來,香港家庭住戶收入中位數大幅上升,這是香港經濟活動增長的結果,同時香港家庭收入大幅上升的結果就是整體支付居住成本的能力大幅上升。

chart 2

不少人會說,收入的升幅追不上樓價,其實真正的描述是個人收入升幅追不上整體經濟的升幅再加上貧富懸殊上升的因素,造成「貧者越貧富者越富」,而主力令到這種現象的加劇的原因是樓價快速上升,造成有樓者(不論收入多寡,甚至有沒有收入)的財富比無樓者的資產差距越來越大。

所以,月入七萬的家庭買不起樓,可以考慮做雙租族,即是買一間細單位,使用供樓與租金收入的差價,來幫補租金支出,同時享有樓價上升的財富效應。而不是幻想有一天樓價大跌,「跌返去買入價,比我買返」。

陶淵明在《歸去來辭》寫道:「悟以往之不諫 知來者之可追 實迷途其未遠 覺今是而昨非。」這就是筆者對落錯車人士的建議。

  • 我
    停止每日150最緊要,一年5萬5人,未計本地自然增長,你D樓點起得切呀?比你快到癲一年新增3萬單位都唔掂啦!
  • E
    EE
    EE
    97後香港的金融、物流等被內地食埋,薪金就自然下降,但物價就跟周邊一齋大幅上升。連地鐵都冇既澳門就得天獨厚,即係得唔得唔關基建事,香港仲俾d建制派貼錢建收益少的大型基建,支持領展上市害市民、呃港人買又貴又污染的東江水,對醫療、社福就唔多理。依家仲攪當選就唔洗去立法會,直接回家瞓覺,明呃工資。
  • 9
    945-結朿一黨專政
    945-結朿一黨專政
    雅虎也有一篇這樣的報導:我人工$70,000 喺香港一世買唔起樓
    ---
    點解我人工少好多卻有自住的及放租的?
    肯咬緊牙根捱第一注羅!
    肯合法上車羅!
  • 【異動尋寶】服裝股遺珠 靜靜起革命(魏力)
    財經
    Yahoo財經 59 分鐘前

    【異動尋寶】服裝股遺珠 靜靜起革命(魏力)

    近排個市日日都玩「特習」,所講的是「侵侵」特朗普及習大大,日日「你一言、我一語」,一時針鋒相對、辭詞強硬到暈,一時就「永遠朋友」、又開放市場、又增加進口、關係好到不得了。個市就被這些「語言偽術」玩到謝,一日之間可以「來回地獄又折返人間」,除非閣下是全職炒友,分分鐘可以望實個市,否則呢個市魏力會勸你「時運高、睇唔到」就算,無謂偷雞不成蝕把米。

  • 距弱方保證一點之遙 港匯低見7.8499水平
    財經
    星島日報 1 小時前

    距弱方保證一點之遙 港匯低見7.8499水平

    【星島日報報道】港元拆息回軟,港美息差再度擴闊,市場套息,令港匯進一步逼近7.85弱方兌換保證水平,昨最低見7.8499兌1美元,只差1點子便觸及7.85,並續創2005年優化聯匯制度以來新低。市場人士認為,即使港匯跌至弱方兌換保證價,本港資金流走規模亦有限,港元拆息仍會低企一段時間。   港匯昨持續偏軟,前段已曾跌至7.8498,及至下午5時過後,更低報7.8499,截至晚上9時許報7.8498,微跌2點子。 ...

  • 冀對話解決貿戰 拉加德:應棄保護主義
    財經
    星島日報 1 小時前

    冀對話解決貿戰 拉加德:應棄保護主義

    【星島日報報道】國際貨幣基金組織(IMF)總幹事拉加德昨日在香港大學演講時,提到全球貿易體系面臨「分裂」的風險,貿易關係緊張令到市場的不確定性顯著增加。她稱貿易戰對經濟實際影響不大,更大風險是破壞投資信心,各國需要拋棄任何形式的保護主義,以對話化解目前的局勢。   拉加德在演講中並沒直接點名提及中國或美國,但指出兩國貿易失衡,出現貿易赤字或盈餘,最好的方法並非加徵關稅,而是使用財政工具或進行結構改革。她警告設進口限制只會對各國構成負面影響,妨礙通過貿易提高生產力和輸出新技術的本質。而受保護的行業最終也會因此欠缺競爭力,難以在市身場上競爭。 ...

  • 首季純利年減三成 股價大挫17% 國藥盈警市場感意外 累醫藥股全 下挫
    財經
    星島日報 1 小時前

    首季純利年減三成 股價大挫17% 國藥盈警市場感意外 累醫藥股全 下挫

    【星島日報報道】今年首季備受追捧的醫藥股,近期紛紛回吐,昨日國藥控股(1099)在開市前發出盈警,預期今年第一季純利按年減少30%。受消息拖累,國藥控股昨日大挫17%,市值單日蒸發86.5億元,跌至986.4億元。其他醫藥股均受拖累下跌,上海醫藥(2607)和四環醫藥(460)插逾2%。   國藥受發盈警拖累,昨日股價大跌17%,收報35.65元。其他醫藥股均錄得跌幅,上海醫藥(2607)挫4.9%,收報22.2元;石四藥集團(2005)和神威藥業(2877)則分別跌4.2%、3.7%,而復星醫藥(2196)則插2.6%,收報50.05元,力守50元水平。 ...

  • 回升160點子 易綱:無意貶人幣
    財經
    星島日報 1 小時前

    回升160點子 易綱:無意貶人幣

    【星島日報報道】人行行長易綱表明無意讓人民幣貶值,其言論助人民幣匯價繼續回穩。人民銀行昨開出中間價升160點子,報6.2911兌1美元,在岸價(CNY)全日維持在6.275至6.29間徘徊,收報6.286,較上日升102點子,連升第二日。至於離岸價(CNH)波幅不大,最高觸及6.27關,但未能進一步突破,截至晚上8時半,報6.2768。   有關人民幣貶值的消息,於周一由外電引述消息傳出,稱中國正研究以人民幣貶值對抗美國加徵關稅帶來的影響。但易綱昨日在出席博鰲亞洲論壇期間表明,不會以貨幣貶值來應對貿易爭端,稱中國的的貨幣政策是關注國內的宏觀經濟形勢,服務於實體經濟,強調即使關稅上升也不會讓貨幣貶值

  • 齊家網擬主板上市 微醫暫無上市時間表
    財經
    星島日報 1 小時前

    齊家網擬主板上市 微醫暫無上市時間表

    【星島日報報道】獲百度入股的互聯網家庭裝修平台齊家網(Qeeka)申請主板上市,聯席保薦人為高盛及中信里昂證券。另有新加坡其中一家最大的鋼鐵產品專營商CHM Holdings Limited申請主板上市。盛傳於今年底來港上市的微醫,首席戰略官陳弘哲表示,計畫一年至一年半內來港上市,但暫未有完整時間表,將於上市前、融資完成後將四個主業重組成四個板塊,或將其中一個板塊先上市。   Qeeka Home(Cayman)Inc.主要業務包括營運互聯網家裝平台及自營家裝業務,當中包括超過6680家裝修公司,於今年三月擁有5020萬名每月獨立訪客。該公司去年收益4.79億元(人民幣,下同),按年上升59.23%

  • 女股神六億撈騰訊 看好兩年見千元關
    財經
    星島日報 1 小時前

    女股神六億撈騰訊 看好兩年見千元關

    【星島日報報道】騰訊(700)早前調整,吸引不少投資者入市撈貨,就連「女股神」西京投資管理公司(香港)主席劉央亦不例外,她昨日稱趁騰訊股價跌破405元配股價關口時,一日內斥六億元大手掃入騰訊,成為該公司最大重倉股份。她對騰訊信心爆棚,看好其股價於2020年前,可見1000元。劉央更指港股「黑天鵝」已走,認為恒指可上望35000點。   她昨日更透露,曾於今年一月下旬,透過微訊向騰訊主席馬化騰,表明看好騰訊股價可見1000元。並指曾於5元及100元水平吸納騰訊,但均已沽貨,一直等待入市機會,直至早前騰訊股價出現調整,股價跌穿405元水平,於是便大舉掃貨,更於一日內斥六億元吸騰訊,但實際斥資多少掃騰訊

  • 上月通脹遜預期 內地CPI升2.1%
    財經
    星島日報 1 小時前

    上月通脹遜預期 內地CPI升2.1%

    【星島日報報道】受「節日因素」消退影響,內地3月份通脹遜預期。國家統計局公布,3月居民消費價格指數(CPI)按年升2.1%。而工業品出廠價格指數(PPI)因受到黑色系、油氣開採和加工、有色行業的拖累,漲幅進一步回落。有分析指出,即使有潛在貿易戰的因素,今年通脹快速上行的風險也不大。而美國亦於昨日公布上月CPI統計數字,受汽油價格下降影響,整體CPI按月跌0.1%,10個月連升斷纜。   3月份消費品價格按年升1.6%,服務價格按年升2.8%。一季度,CPI總水平按年升2.1%。各類商品中,蛋類價格按年上漲17.6%,鮮菜價格上漲8.8%,鮮果價格上漲7.4%,水產品價格上漲5.6%,成為拉動CPI

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  • 國藥盈警市場感意外 累醫藥股全線下挫
    財經
    星島日報 1 小時前

    國藥盈警市場感意外 累醫藥股全線下挫

    【星島日報報道】今年首季備受追捧的醫藥股,近期紛紛回吐,昨日國藥控股(1099)在開市前發出盈警,預期今年第一季純利按年減少30%。受消息拖累,國藥控股昨日大挫17%,市值單日蒸發86.5億元,跌至986.4億元。其他醫藥股均受拖累下跌,上海醫藥(2607)和四環醫藥(460)插逾2%。   國藥受發盈警拖累,昨日股價大跌17%,收報35.65元。其他醫藥股均錄得跌幅,上海醫藥(2607)挫4.9%,收報22.2元;石四藥集團(2005)和神威藥業(2877)則分別跌4.2%、3.7%,而復星醫藥(2196)則插2.6%,收報50.05元,力守50元水平。 ...

  • 回升106點子 易綱:無意貶人幣
    財經
    星島日報 1 小時前

    回升106點子 易綱:無意貶人幣

    【星島日報報道】人行行長易綱表明無意讓人民幣貶值,其言論助人民幣匯價繼續回穩。人民銀行昨開出中間價升160點子,報6.2911兌1美元,在岸價(CNY)全日維持在6.275至6.29間徘徊,收報6.286,較上日升102點子,連升第二日。至於離岸價(CNH)波幅不大,最高觸及6.27關,但未能進一步突破,截至晚上8時半,報6.2768。   人幣見回暖 短期續橫行   有關人民幣貶值的消息,於周一由外電引述消息傳出,稱中國正研究以人民幣貶值對抗美國加徵關稅帶來的影響。但易綱昨日在出席博鰲亞洲論壇期間表明,不會以貨幣貶值來應對貿易爭端,稱中國的的貨幣政策是關注國內的宏觀經濟形勢,服務於實體經濟,強調即使關稅上升也不會讓貨幣貶值

  • 撐大灣金融發展 中銀:港強於融資
    財經
    星島日報 1 小時前

    撐大灣金融發展 中銀:港強於融資

    【星島日報報道】中銀香港(2388)副董事長兼總裁高迎欣認為,未來粵港澳大灣區將帶動企業融資、消費金融和財富管理等金融需求進一步發展,可為香港金融業提供更多商機。同時大灣區可發揮「一帶一路」基建投資項目融資平台角色。   高迎欣發表題為「全面深化金融合作,支持粵港澳大灣區建設」的文章指出,粵港澳大灣區建設經過去年的醞釀,今年即將迎來實質性的推進。當中,創新驅動將是大灣區規劃發展的主旋律,目前廣州、深圳等城市均積極建設創新型城市,而本港可以在傳統融資強項中發揮角色。他指出,本港的金融機構可以在銀團貸款、項目貸款、發行基建債券以及基金等傳統領域,以創新方式向大灣區科技企業提供融資。 ...

  • 財經
    香港電台-財經 2 小時前

    港股美國預託證券個別發展

    港股美國預託證券(ADR)個別發展。騰訊ADR折合報417.21元,較本港星期三收市跌0.57%,友邦ADR升0.7%,折合報72.1元。建行ADR升0.17%,折合報8.14元。滙控ADR折合報75.99元,升0.98%。中海油ADR折合報12.24元,升1.81%,中石化ADR折合報7.54元,升1.89%。

  • 回升160點子 易綱:無意貶人幣
    財經
    星島日報 2 小時前

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    財經
    星島日報 2 小時前

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  • 國藥盈警市場感意外 累醫藥股全線下挫
    財經
    星島日報 2 小時前

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  • 首季純利年減三成 股價大挫17% 國藥盈警市場感意外 累醫藥股全 下挫
    財經
    星島日報 2 小時前

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    星島日報 2 小時前

    距弱方保證一點之遙 港匯低見7.8499水平

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    星島日報 2 小時前

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    星島日報 2 小時前

    回升106點子 易綱:無意貶人幣

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  • 財經
    香港電台-財經 2 小時前

    美元兌日圓下跌

    美元偏軟。中東地緣政局緊張,資金流入日圓避險,美元兌日圓一度跌近0.4%。英鎊兌美元偏軟。美元指數在紐約交易時段尾段微跌至89.547。

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    香港電台-財經 2 小時前

    國際金價升1%

    金價上升1%,因為中東局勢緊張,資金流入金市避險,加上美元指數下跌。紐約期金收報每盎士1360美元,升1.1%。現貨金較早時在1353.6美元水平,升1.03%。