【通關無期】豪宅欠「北水」蝕讓潮蔓延至市區？

雖然本港二手樓價指數創新高，但個別豪宅卻平行時空，錄慘蝕個案，蝕賣由新界偏遠洋房，蔓延至市區豪宅？連位處九龍塘豪宅地段的「雲門」大單位，易手後帳面蝕近500萬元。

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九龍塘義德道「雲門」，一個位於高層4房連車位單位，以5500萬元沽出，為屋苑首宗二手買賣。不過，業主持貨4年多，帳面蝕498萬元。若再計入買入單位時支付約255萬元稅項，及沽售所需佣金約55萬元等，料實蝕逾800萬元。單位原業主2017年以5998萬元一手買入，當時實用呎價40,944元。

據報道指，原業主將單位用作投資用途，但遲遲未能成功租出，於去年5月最終在市場放售，叫價6800萬元，多次降價後累減1300萬元才能賣出。

「雲門」的發展商為華懋，位於九龍塘義德道5-11號，屬核心豪宅地段。早於2014年已入伙，雲門共有5座，提供47個單位，實用面積由1,222呎至3,533呎。

有一點要留意，發展商於2010年以16.3億元投得該項目地皮，樓面呎價高達17,976元，地皮曾為當時九龍「地王」。由於地價高昂，羊毛出自羊身上，該業主要以呎價40,944元高位買入。

在疫情、股市波動、經濟前景不明下，即使本港曾連續多日清零，但中港兩地通關仍無期，本地豪宅已欠缺內地有實力富豪接貨。加上，單位租金叫價逾7萬元，於現時香港高企失業率，難以獲高質租客承接。

豪宅蝕讓蔓延至市區？

事實上，豪宅蝕讓早於市區港島東出現，例如北角的「海璇」、「維港頌」亦已錄連環虧損個案。就連位於筲箕灣「香島」一個1,017實呎單位，原業主要劈價約250萬元，才以1,900萬元沽出，折合實用呎價約18,682元。

單位為1座中層C室，實用面積1,017呎，為三房套房連儲物室間隔，原業主於2017年3月以約2,098.5萬元購入，帳面都要虧蝕約198.5萬元離場。

另外，新界半新盤如馬鞍山「星漣海」亦錄「流血」個案，單位面積1622方呎，以2700萬元易手，實呎16,646，三年「辣招」期過後要蝕153萬元。

現時二手市場交投最熾熱是介乎千萬元的中價樓，而近年以高價買入大金額豪宅單位，正考驗業主的持貨能力，如果實力夠可持貨至到價才賣出，除非有資金需要才會急於蝕賣。