【鴻鵠經志】「一樓兩賣」的妙著（盧志威）

話說近來發展商賣樓，似乎除了劈價散貨之外，還流行使用高成數按揭，亦即是發展商用自己錢，透過系內的財務公司借出按揭，甚至連壓力測試也不用做，只要你有膽簽名，就可以買樓，如果付款方法有這個選項，往往會較好賣，例如之前便有豪宅，提供九成半按揭。
 
在這個制度之下，其實提供了一個新玩法，供買家以小搏大，假如樓價見底回升，例如上升20%，該筆資金等於使用了二十倍槓桿，投資者會賺取4倍回報；反之只要樓價下跌了5%，業主便立即進入負資產行業，成為負資產看似很嚇人，但其實只要有錢供樓，理論上銀行不會收樓，所以關鍵是有錢供。
 
站在發展商角度，提供高成數按揭並無不妥，原因是以「高價」賣樓，總比減價為佳，假如有進取的業主上釣，那就可高價套現，壞處只是拖慢的資金回籠，因為發展商做埋銀行借錢，回款期會拖長了，但對於財雄勢大的發展商，應該是無所謂，只會當作存了高息定期。
 
但如果業主變負資產，那發展商便可以收樓賣「第二轉」，如果價錢跌了，還可以追收差價，業主之前的供款便會化為灰燼，更會欠下一屁股債，除非破產，否則單是追差價已蝕死。
 
而站在發展商的立場，更不怕你斷供，反正最多都是收樓，首先已吃掉業主的供款，如果重賣的價格更高，那就賺了：舊供款+利息+新樓價；如果重賣價格更低，那就賺了：舊供款+利息+差價+新樓價，如果業主破產，那就賺少差價，不過仍會比立即減價賣樓賺得更多(舊供款+利息)，發展商唯一要付出的只有時間成本，以及行政管理的心力，不過對於大發展商來說，已做慣做熟，帶來的額外成本不高。
 
這條「一樓兩賣」的妙著，相信在未來會更多人做，原因是能滿足發展商不肯平價賣樓，但又想散貨的心理，以往在樓市低潮時，亦常出現，例如聽前輩講，03年沙士時，很多樓盤拿著身份證加信用卡，便可以做業主，估計這情況，將來也可能出現。